После упразднения долевого строительства перед девелоперами встал вопрос – как сократить расходы на финансирование? Ответ был найден быстро.
Переход с долевого строительства на проектное финансирование не стал неожиданностью для российских застройщиков, большинство топовых компаний начали подготовку еще за полгода-год до официального старта работы новой системы взаиморасчетов покупателей и продавцов. Учитывая отсрочку до начала октября, подготовить свои проекты под продолжение работы над ними через долевое строительство смогли все девелоперы, которые заявляли об этом публично.
Если с самим переходом особых проблем не возникло, поскольку было достаточно времени на подготовку, ребром встал другой вопрос – где брать деньги на строительство.
Ответ лежал на поверхности – через механизмы проектного финансирования. К слову, по оценкам ведущих банков, объем выданных кредитов может достигнуть триллиона рублей уже к концу этого года.
Проектное финансирование – плохо или хорошо
По сути сплошной позитив – банки, которые согласились работать с застройщиками, коих более трех десятков, активно выдают денежные средства под строительство, настоятельно рекомендуя застройщикам отправлять покупателей для открытия эскроу-счетов и получения ипотеки в банк-кредитор, тем самым, при наличии договоренностей, снижая долговую нагрузку на девелопера и увеличивая свой кредитный портфель высоколиквидными кейсами – ипотекой в жилых комплексах, которые строит застройщик, кредитующийся там же.
Дополняет положительную картину еще несколько моментов. Во-первых, Центральный Банк упорно старается заставить банки рассматривать заявки на проектное финансирование строительства в максимально короткие сроки – 45 дней вместо средних 67 на текущий момент. Во-вторых, процент одобрения заявок на кредитование строительства достаточно высокий – на конец сентября он составлял порядка 50%. При этом более половины отказов по сути таковыми и не являются, хотя учитываются в статистике – застройщики сами отказывались от кредитования. В-третьих, застройщики грамотно спровоцировали волну паники среди покупателей, пригрозив резким взлетом цен на недвижимость. В некоторых особо жестких прогнозах звучали прогнозы до 20%. Поэтому где-то скидками, где-то продавливая идею о резком повышении цен на «квадрат», большинство застройщиков добилось своей цели войти в рамки по ДДУ – 30% готовности и 10% проданных объемов жилья в доме.
Где произошел раскол
Проблема в итоге оказалась достаточно тривиальной. Учитывая то, что девелоперы строили дома за счет продаж в процессе стройки, или по сути пользовались денежными средствами покупателей бесплатно, их резко озадачил вопрос стоимости денег. А она оказалась довольно высокой. По данным некоторых информационных ресурсов, ставки по проектному финансированию начинаются от 10% годовых, а с учетом комиссий могут дорасти и до 20. При этом власти и банковский топ-менеджмент пока не достиг консенсуса по поводу фиксированных ставок. Понять можно обе стороны – перед чиновниками встает вопрос выполнения нацпроекта, а банки теряют доходы, поскольку фикс однозначно будет ниже нынешних ставок, даже с учетом постоянного снижения ключевой ставки ЦБ.
Результатом всех действий стал поиск застройщиками альтернативного финансирования с меньшей затратностью. И он был найден – им станут облигации.
Биржа и строительство
Топовые застройщики страны, типа ПИКа или ЛСР, уже давно активно размещаются на рынке. При этом, учитывая, что ПИК – одно из стратегически важных предприятий России, а кредитный рейтинг ЛСР по оценке агентства «Эксперт РА» - ruA (умеренно высокий уровень надежности), ставки доходности не будут превышать 8-9% годовых и со снижением ставки ЦБ, вероятнее всего, пропорционально снизятся.
Но этот пример далеко не единственный. Вот несколько тезисов на тему размещения застройщиками облигаций на Московской бирже:
- в конце сентября ЛСР, «Самолет» и «ИНГРАД» объявили о выходе на рынок ценных бумаг с целью привлечения инвестиций. Очевидно, что выбор в пользу долговых биржевых инструментов был сделан ввиду меньших затрат на обслуживание долга.
- уже на текущий момент на рынке размещены облигации как московских или топовых, так и региональных и небольших строительных компаний – «Флай Плэнинг» из Челябинска, «Талан-Финанс» из Ижевска, «Легенда» из Санкт-Петербурга, «Гарант-Инвест» из Москвы, занимающийся коммерческой недвижимостью, «Жилкапинвест», строящий дома на Дальнем Востоке, «Сэтл Групп» из Северо-Западного региона России, «Эталон» и «Лидер-инвест», недавно объединившиеся в один холдинг, принадлежащий АФК «Система». И это далеко не полный список застройщиков, уже разместивших облигации.
- доходность по ряду облигаций вышеупомянутых застройщиков больше 10% годовых. С одной стороны, это привлекает инвесторов. С другой, это рискованные вложения, поскольку эмитенты с высоким кредитным рейтингом не станут давать такую доходность. При этом, если говорить о некотором конфликте застройщиков с банками из-за кредитов, такие показатели дают понять, насколько выше могут быть ставки кредитования.
Есть ли причины для беспокойства?
Нет.
Первый момент – в мире наблюдается тренд на инвестирование в жилую недвижимость, особенно на фоне снижения ключевых ставок вплоть до отрицательных значений и поиска инвесторами новых идей для вложений. Объемы институциональных инвестиций в жилье достигли 110 млрд. долларов. В какой-то степени жилой сектор воспринимается как защитный актив или сильный инструмент для диверсификации портфеля инвестора.
Второе – топовые компании уже давно размещают свои ценные бумаги на разных фондовых биржах. Даже если посмотреть на американский фондовый рынок, на нем можно обнаружить как большое количество всемирно известных агентств и застройщиков типа CBRE, JLL или Green Brick, так и управляющих компаний, занимающихся сдачей в аренду недвижимости – Kimco Realty, Macerich, Trust Property Management и др.
И последний момент – по прогнозам аналитиков, рынок облигаций застройщиков может дойти до отметки в 1 триллион рублей уже к 2023 году. К тому же Московская биржа крайне деликатно относится к своей репутации и не будет выпускать в свободное плавание особо рисковые инструменты. При реальной угрозе дефолта или банкротства бумаги могут остаться внебиржевыми.
