Ранее озвученный возможный запрет на строительство апартаментов на территории России не на шутку взбодрил строительную отрасль. Разбираемся, что это значит, какие у этого шага могут быть последствия и как именно этот запрет может повлиять на девелопмент в будущем.
О чем речь?
В ноябре 2020 года заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин фактически прямым текстом подвел черту под апартаментами в России. Было сказано, что построенные комплексы апартаментов будут переведены в жилье, а возведение таких комплексов в дальнейшем будет под запретом. При этом не было озвучено, как будет обстоять дело с проектами, которые не на поздней стадии застройки – либо на условном котловане, либо только прошли стадию согласования. Также абсолютно неясной осталась судьба апарт-отелей. Это комплексы, в которых апартаменты продавались фактически как гостиничные номера, так как спектр услуг, оказываемый отельерами/управляющей компанией, был примерно таким же – от уборки и химчистки до выгула животных и завтраков в кафе и ресторанах на первых этажах комплекса.
Чем грозит?
Для компаний, которые имеют в собственности участки, не предназначенные для строительства жилья, эта инициатива может стать серьезным препятствием на пути к дальнейшему процветанию, даже несмотря на фактически одновременное повышение стоимости перевода статуса земли мэрией Москвы в 2-5 раз, что может серьезно облегчить жизнь. В любом случае платить за все придется конечному потребителю, то есть покупателю апартаментов. То есть либо придется в спешном порядке пересматривать проекты, если строительство еще не началось и построить «жилой» комплекс все-таки не получится, и строить полноценные офисные здания или ТРЦ, либо решать вопрос через перевод земли в нужный статус, что может обойтись очень дорого, к примеру, из-за необходимости рекультивации земли промзон для реального утверждения нового статуса и отсутствия угрозы здоровья потенциальных жителей. Опять-таки, денежная нагрузка за эти процедуры ляжет на клиентов.
Те же владельцы, которые успели оформить сделки по покупке апартаментов, должны быть максимально довольны тем, как складывается ситуация на данном этапе. Общеизвестно, что стоимость апартаментов примерно на 20% дешевле такой же квартиры условно говоря в том же комплексе. При этом в апартаментах нет каких-либо запретов на перепланировки – по сути, это нежилая недвижимость. Единственная группа лиц, кого решение о переводе построенных апартаментов может расстроить – владельцы хостелов и других типов бизнеса. Снова приходится повторять, что нет четкого понимания, как будет выглядеть проект закона в окончательном виде. Возможно, запрет на ведение гостиничной деятельности распространится и на апартаменты, которые будут переведены в жилье. Другое дело, если перевод будет по желанию владельца, но при таком раскладе хозяев мини-гостиниц могут обязать выкупать весь блок или этаж, дабы сделать его полностью нежилым. Но, так или иначе, выгода налицо – помимо роста стоимости по мере застройки, ценовая разница между квартирами и апартаментами будет постепенно нивелироваться и вряд ли составит более 7%. Ну а неликвидные помещения есть что в жилых комплексах, что в комплексах апартаментов.
Как еще может развернуться ситуация?
Апартаменты продолжат строить, но под каким-то другим названием. К пример, «жилье пониженного комфорта». Такой вариант более чем возможен, поскольку министерство строительства и ЖКУ прямо говорит о том, что апартаменты переводятся в жилье для достижения целевых показателей госпрограммы по застройке государства новым жильем. Несмотря на то, что доля апартаментов в общем фонде составляет не более 2%, нормы застройки таких комплексов и грамотное снижение требований к стандартным жилым комплексам вполне могут дать прибавку к жилому фонду на уровне 5-7%, а это более 4 млн. кв. м. ежегодно. Вполне очевидно, что пандемия заставила законодателей форсировать процесс перевода собственности из одного вида в другой.
Что в итоге?
Апартаменты в уже сданных комплексах сильно вырастут в цене после окончательного принятия законопроекта. Ориентировочно он будет составлен в первой половине 2021 года. То же самое ждет и те комплексы, которые находятся в стадии активного строительства – их цена даже на ранних этапах будет много ближе к квартирам, чем за год до этого. Вполне вероятно, что будет пересмотрен ряд стандартов по строительству жилья – инсоляция, шумоизоляция, близость стратегических объектов, аэропортов.
