Образовательные статьи

Образовательные статьи

23 октября 2020Алексей Кричевский

Ипотечный пузырь: верна ли паника?

Среди псевдоэкспертов рынка недвижимости, которые толком не знают, как вообще функционирует данное направление, все чаще слышны панические крики о надвигающемся ипотечном коллапсе. В пример приводятся смутные года конца нулевых в США. Разбираемся, насколько это правда и реально ли это вообще в России.


Суть американского коллапса уже была описана. К этому можно добавить несколько фактов. Во-первых, в Америке в тот период существовала даже утренняя ТВ-программа «Купи дом и продай дороже». Во-вторых, большинство дефолтов, которые произошли у физических лиц, были допущены заемщиками с низким кредитным рейтингом. Это нагляднее видно на рисунке ниже.


Процент дефолтов по типам ипотечных кредитов, 2007 г.
(FHA – Federal Housing Administration – государственная организация в США, страхующая ипотечные кредиты)
(prime/subprime – кредитный рейтинг заемщика. Во втором случае ставки, как правило, были в 1,5-2 раза выше)

Так почему же о подобии того, что произошло в США и отразилось на экономике всего мира, заговорили в России?

Виной тому – пандемия и введенная из-за нее программа льготной ипотеки при покупке новостройки. Процентная ставка на момент старта программы была сильно ниже рыночной (6,5%), и главной задачей было поддержание строительной отрасли. Второстепенная история – это улучшение жилищных условий населения.

На текущий момент в России выдано более 230 тысяч по субсидируемой ставке общей суммой на 670 миллиардов рублей. Продление программы позволит привлечь дополнительные 300-350 тысяч кредитов на общую сумму до триллиона рублей.

Вместе с падением ключевой ставки ЦБ и ставок по кредитам со вкладами вверх поползли и цены на недвижимость. Население стало закрывать депозиты и переводить деньги в квадратные метры. Особенно явно это видно у тех вкладчиков, которые доверяли деньги банку в 2015-2017 годах минимум под 10% годовых с капитализацией процентов. После нового предложения банков оставить деньги под 3-4% годовых клиенты уходили либо в фондовый рынок, либо в недвижимость. Максимальное количество ликвидных объектов было вымыто за первые два летних месяца, по состоянию на сегодняшний день ликвидное вторичное жилье на рынке Москвы не задерживается дольше двух недель.

Если касаться вторичной недвижимости, то, по сути, это покупки, сделанные на волне паники. В текущей конъюнктуре делать такие шаги очень опрометчиво и недальновидно, даже несмотря на то, что часть покупателей – это инвесторы, которые спрячут деньги в метрах на много лет. Что же до новостроек, то аномальные показатели в 0,5 триллиона выданных ипотечных кредитов по России в сентябре – это, прежде всего, желание людей успеть купить жилье до окончания льготной программы. А то, что оно стоит на 20% дороже, чем в начале года и переплата за стоимость будет много выше скидки на кредит, людей уже волнует меньше.

Именно из-за стрессовых покупок и возникает такая версия, что не за горами взрыв механизмов кредитования.

На самом же деле ситуация обстоит несколько иначе.

Первое. В США ипотечный пузырь лопнул из-за роста стоимости недвижимости на 130% за 10 лет и неконтролируемого рынка субстандартных ипотечных облигаций, которые в момент коллапса достигли пика стоимости. В России рост в долларовом эквиваленте отрицательный, а в рублевом был нивелирован спадом в 2015-2016 годах. Другими словами, цены в долларах сейчас находятся даже ниже уровня 5-летней давности. А рынка ипотечных облигаций в России, по большому счету, нет, по крайней мере для физических лиц. И выпусков таких облигаций было слишком мало для того, чтобы создать такие же волнения, как и в Америке.

Второе. Безусловно, в течение пары лет в России серьезно вырастет количество неплательщиков по кредитам, в том числе ипотечным, несмотря на то, что они считаются наиболее безопасными для банков. Но допускать это заемщики будут только в самом крайнем случае, ведь если в США действовала программа «долг в обмен на ключи», то в России даже после выселения можно остаться в долгах и разбираться с судебными приставами. К тому же в США доля проблемных кредитов составляла порядка 12%, тогда как у нас едва добралась до 1%.

Третье. Доля ипотечного портфеля относительно ВВП США составляла около 60%. В России – 8%. Экономика Америки, по сути, в моменте съела себя сама, увязнув в спекулятивных играх банков. В России за этим процессом довольно жестко следит ЦБ.

Четвертое. Доступность ипотеки в России очень относительна. Если новостройки можно купить под 6-6,5% годовых, то вторичная недвижимость будет стоить не менее 7,5% годовых. В США на тот момент ипотека выдавалась под 2,5-3%.


Итог

Безусловно, и у нас есть чего опасаться. Особенно критичной выглядит история, когда заемщик для получения льготной ипотеки берет потребительский кредит для уплаты первого взноса. И, само собой, в 2022 году будет волна неплательщиков вместе с падением цен на недвижимость из-за окончания программы и выхода на рынок арестованных либо срочно продаваемых объектов с дисконтом. И однозначно будет коррекция стоимости, которая не порадует ни инвесторов, ни тех людей, которые брали кредиты для себя, для переезда. Но доверять «антиэкспертам», которые заказными статьями нагоняют панику среди людей, однозначно не стоит.

icon

246