Как инвестиция для рядовых граждан крайне недооценена коммерческая недвижимость. Причина проста – менталитет. Попробуем его чуть подправить.
Бытует мнение, что наиболее простой и надежный вид инвестиций в недвижимость – это покупка квартиры и ее последующая сдача в аренду. Объем инвестиций достаточно большой, отдача от них весьма скромная. В среднем квартира под аренду окупает себя за 17-20 лет, если не учитывать ее состояние и принимать в расчет то, что она не будет пустовать ни месяца.
Мотивация для такого рода инвестиции проста и логична – это самый надежный вид вложения крупной суммы денежных средств. К тому же жилье через какое-то время достанется детям.
Но здесь присутствует два больших «но»
Первое – случаев, когда дети переезжают в квартиру, купленную им их родителями 10-15 лет назад, крайне мало, и про состояние, в котором они ее получат после примерно такого же срока аренды, лучше промолчать.
Второе – в 95% случаев в течение двух лет после переезда дети либо переезжают в собственное жилье, купленное с помощью подаренного и накоплений либо кредита, или начинают ее сдавать вновь, перебираясь в другое место.
Помимо этого, необходимо учитывать постепенный износ дома, строительство новых объектов вокруг, изменение ситуации с транспортной доступностью. К такому виду инвестиции стоит подходить очень аккуратно.
Менталитет российского, или советского человека, устроен так, что обязательно необходимо иметь собственный угол, что необходимо иметь стабильную работу, что пассивный доход – это привилегия богатых. Попробуем поставить устои под вопрос.
Как инвестиция для рядовых граждан крайне недооценена коммерческая недвижимость. И очень зря. Объясняем почему.
Перед перечислением преимуществ вложений в коммерческую недвижимость обратим внимание на то, что здесь будет акцентироваться внимание на наиболее ликвидных и недорогих историях – офисах и торговых помещениях.
1. Порог входа. Это одно из самых больших заблуждений касаемо коммерческой недвижимости. Стать совладельцем арендного бизнеса можно и за 300 тысяч, в некоторых случаях и за меньшую сумму. Цена маленького офиса, уже занятого арендатором на 11-месячном договоре, может составить меньше миллиона рублей.
2. Доходность. При покупке готового арендного бизнеса стоит обращать внимание на объекты, которые относительно недавно были сданы в аренду и находятся под долгосрочным договором – три, пять, семь лет. В таких договорах прописывается ежегодная индексация как минимум на 5%. И, что еще важнее – сроки окупаемости у коммерческой недвижимости – от 7 до 12 лет, в зависимости от заключенных договоров и заполненности помещения.
3. Ликвидность. Объект с работающим в нем арендатором, как правило, всегда будет стоить минимум на 10% дороже пустого рядом. И продать его будет не так сложно, особенно если поставить цену, равную 7-8-годовой арендной ставке. Такие предложения очень быстро разлетаются.
4. Рост рыночной цены объекта. С каждым годом цена коммерческой недвижимости, которая активно сдается, будет расти. И пусть этот рост будет минимальным, но в конце концов это станет неплохим дополнением к арендной плате.
5. Возможность покупки помещения у города. Этот вариант больше подходит для умеренно рискующих или агрессивных инвесторов и займет несколько больше времени, нежели простая покупка арендного бизнеса.
Не секрет, что город сдает свои помещения в аренду по ставкам, приближенным к рыночному, но через два года с начала аренды есть возможность выкупить помещение по рыночной цене в рассрочку на 5 лет с процентом, равным одной трети ключевой ставки. На сегодняшний день – примерно за 2,7%. Более того, рыночную оценку города реализуемого помещения можно оспорить в суде и при положительном решении суда стоимость может упасть на 20-50%, при этом все платежи, как за первые два года аренды, так и проводимые для выкупа, будут учтены.
Подводя итог, стоит отметить, что для инвестиций в недвижимость даже самому консервативному инвестору стоит изучать больше вариантов, чем простая покупка жилья под сдачу в аренду. Тем более принципиально арендные кейсы в жилом и коммерческом секторе фактически ничем не отличаются, кроме возможностей для маневра и окупаемости. Также необходимо осознать, что минимальный размер капитала для инвестиций в недвижимость намного меньше, чем представляется большинству людей.
