С момента запуска проекта по переводу фонда новостроек с договоров долевого участия на куплю-продажу через эскроу-счета, не проходило ни дня без комментариев экспертов на тему того, что рынок может не выдержать резкого повышения цен на новостройки и очень сильно просесть по продажам в сегменте запускающихся проектов и комплексов на стадии котлована. Будем разбираться, насколько ожидания совпали с реальностью.
В первую очередь, необходимо разобраться с определением эскроу.
Наиболее правильно и доступно оно будет звучать следующим образом:
Эскроу – это обязательство, по которому денежные средства должника, или депонента, передаются третьей стороне, то есть эскроу-агенту. Основная функция агента в этом обязательстве – обеспечение исполнения обязательств должника перед кредитором.
Иными, словами, в случае с рынком первичной недвижимости, банк выступает в определенном смысле сейфом, который открывается только при сдаче дома в эксплуатацию или иных случаях, предусмотренных как ГК РФ, так и составленным договором между покупателем и продавцом, или депонентом и кредитором.
Примечательно, что в российском законодательстве сама формулировка эскроу появилась только 1 июля 2014 года, тогда как в странах Европы и США эскроу-счета и агенты действуют довольно давно и повсеместно, а с 1 января 2009 года дешевые эскроу-сервисы в интернете смогли получать государственные лицензии благодаря Директиве о платежных услугах Евросоюза. Постепенно эти сервисы начинают появляться и в России.
К примеру, ряд платформ по продажам товаров и сервисов по поиску рабочих и заказов для выполнения уже несколько лет активно применяют принципы эскроу-обязательств. Из компаний, которые наиболее известны, можно назвать сервис YouDo с его форматом безопасных сделок.
Цель перехода на эскроу
Как результат перехода от договоров долевого участия (ДДУ) к эскроу-счетам, застройщики оказались отрезанными от постоянного денежного потока со стороны покупателей и были вынуждены искать дополнительные источники финансирования, которыми оказались банковские институты.
При этом позитивное влияние банков на процесс состоит еще и в том, что ему невыгодно держать на балансе недострой, и финансовый институт будет стараться стимулировать застройщика выполнить свои обязательства.
Основная цель перехода с ДДУ на эскроу – максимально сократить число обманутых дольщиков и оставить на рынке максимально платежеспособные и финансово обеспеченные строительные компании.
Переход планируется сделать постепенным. Есть ряд условий, по которым застройщик может достроить объект по старому законодательству:
- готовность объекта должна быть не менее 30%;
- количество проданных по ДДУ квартир должно составлять не менее 10% об общего количества;
- комплексное освоение территории – не менее 15%.
При этом надежные застройщики, в частности, ПИК и ЛСР, получили льготные условия и готовность их объектов должна быть не менее 6% вместо 30%.
Влияние на покупателей
Опасения, в некоторой степени соизмеримые с паникой конца 2014 года, когда был зафиксирован рекорд по заключенным ДДУ, особенно проявились в первом полугодии 2019 года. Большинство покупателей, руководствуясь мнениями экспертов рынка недвижимости, резонно предположили, что после запуска процесса перехода на проектное финансирование застройщик резко поднимет цены на строящиеся объекты, причем занимателен тот факт, что разница во мнениях колебалась от 5 до 30%.
Как результат, за первое полугодие количество оформленных ДДУ выросло на 30% по сравнению первыми шестью месяцами 2018 года – 52198 против 40210, по данным Управления Росреестра. Также выросло и количество ДДУ по нежилому фонду – 14703 против 13407 в прошлом году.
По мнению аналитического отдела Академии Управления Финансами и Инвестициями, переход на другую систему расчетов не повлиял на стоимость квартир в новостройках, поскольку в большинстве жилых комплексов, возводимых с 2018 года и позже, эти расходы уже были включены в стоимость. Об этом говорит и повышение цен за июль лишь на 0,1% до 167,9 тыс. рублей по подсчетам компании «Метриум». К тому же застройщики охотно пользуются временным зазором до 1 октября, чтобы поднять процент готовности объекта и завершить строительство по старым правовым нормам.
В итоге
В большинстве случаев, шум вокруг перехода на новую схему финансирования проектов используется как повод для поднятия цен, поскольку большинство крупных застройщиков внутри МКАД могут позволить себе либо финансировать проекты без привлечения заемных средств, либо подпитывать новые объекты через заключение ДДУ по старым. Этот тезис в первую очередь касается «Капитал Групп» и «Донстроя», достаточно давно и успешно работающих на московском рынке недвижимости, причем как элитной, так и в массовом сегменте.
Более того, несмотря на постепенное повышение средней цены квартиры в новостройке до 11 747 400 руб. по данным РБК, растущий тренд скорее вызван постепенным возвращением к уровням цен 2015 года, когда средняя цена квартиры была равна 13 350 000 руб.
Кроме этого, необходимо понимать, что временной промежуток между получением разрешения на строительство и вводом объекта в эксплуатацию составляет от полутора до двух лет. Поэтому те проекты, которые застройщики успели привести в необходимую степень готовности до анонсированного перехода, будут работать по старым правилам, что положительно повлияет на цену, которая будет расти только с повышением процента уровня готовности.
Подводя итог, нужно отметить, что после того, как ряд крупных застройщиков (Urban Group, СУ-155 и т.д.) не смогли выполнить свои обязательства, переход на новую систему купли-продажи недвижимости был необходим. Но в то же время не стоит переоценивать его влияние на рынок. Главная его функция помимо защиты покупателей – очистка рынка от недобросовестных игроков.
