Образовательные статьи

Образовательные статьи

14 мая 2021Алексей Кричевский

Доходность вложений в недвижимость - изменения за 2020-2021 годы

Пандемия внесла серьезные коррективы в доходность различных видов работы с недвижимостью. О том, как именно она повлияла на различные типы арендного и продажного бизнеса, поговорим ниже.

Новостройки

1. "Котлованные" покупки постепенно теряют актуальность. Это связано не столько с пандемией и изменениями в конъюнктуре рынка, сколько с переходом на проектное финансирование и эскроу-счета. Если раньше застройщики сразу получали деньги дольщиков и пускали их в оборот, то сейчас такой возможности они лишились. Следовательно, продавать жилье на котловане за те цены, которые были два-три года назад, для них нет никакого смысла. Если еще в 2019 году можно было получить от 30 до 80% прибыли за период возведения дома и последующей продаже права требования, то сейчас 30% прибыли за два года - это практически предел, который может дать новостройка покупателю.

2. Прогнозируемая доходность покупки квартир в новостройках в 2021 год может снизиться до 10% годовых. Это может произойти из-за стагнации цен на недвижимость, которая уже началась, и массового выхода на рынок ипотечных квартир, чьи хозяева не рассчитали свои возможности или лишились работы и, как следствие, больше не могут позволить себе большие ипотечные платежи.

3. Ипотека - на данный момент одна из главных проблем недвижимости, но касается она не столько застройщиков, сколько заемщиков и банков. Рост ипотечного портфеля на 50% за год не может пройти бесследно, и в 2022-2024 годах на рынок выйдет масса квартир с незакрытой ипотекой в виде обременения. По исследованиям бюро "Эквифакс", каждая десятая просрочка по ипотеке - это новостройка. А учитывая, что банки переписывают право требования с долевого строительства в заложенное имущество, то и каждая седьмая. Рано или поздно это отразится на рынке через выход в продаже дисконтных предложений со скидкой до 10% от реальной стоимости.

Покупка квартир в аренду

1. Переход в недвижимость банковских вкладчиков после резкого снижения ключевой ставки ЦБ и, как следствие, ставок по депозитам, спровоцировал ажиотаж на вторичном рынке недвижимости и вылился в рост цен примерно на 10-15% в зависимости от региона. При этом все ликвидные объекты, которые были представлены на рынке, практически полностью были раскуплены за вторую половину 2020 года.

2. С учетом того, что иногородние сотрудники и студенты разъехались из мегаполисов по домам, аренда жилья в эконом-сегменте моментально просела на 10-20%. Стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве откатилась к значениям 2018 года, серьезно ударив по и без того низкой доходности жилой аренды.

3. После окончания программы льготного ипотечного кредитования, а также последующего роста ключевой ставки ЦБ, спрос на ипотечные продукты начнет снижаться, а вслед за ним может скорректироваться и стоимость вторичного жилья. Вместе с выходом на рынок квартир с ипотекой в виде обременения за 2-3 года стоимость жилых вторичных объектов может либо остаться на месте, либо просесть на 5-10%.

4. Доходность арендного бизнеса не покрывает не только потребительскую, но и "Росстатовскую" инфляцию, которая в этом году будет более 5%. Средняя окупаемость квартиры эконом-сегмента превышает 20 лет, то есть доходность по не1 менее 5% без учета амортизации, налогов, ремонта и прочих расходов. С учетом этих расходов доходность не превысит 2%, что значительно меньше уровня инфляции.

Апартаменты и гостиничный бизнес

1. Очевидно, что гостиничный бизнес - самый пострадавший сегмент рынка недвижимости и самая пострадавшая экономическая отрасль наряду с туризмом и авиаперевозками. Но управленцы сумели несколько нивелировать выпавшие доходы, переориентировавшись на среднесрочную аренду, снизив цены примерно в полтора раза, если сравнивать с посуточными. Доходность рантье упала примерно в два раза с учетом дополнительных расходов - с 14% до 7% годовых. При этом наибольший профит получили те владельцы апартаментов, которые заключали договор с управляющей компанией на фиксированной ежемесячной ставке, несмотря на то, что доходность по такому типу соглашения не превышает 11% до вычета НДФЛ.

2. Если восстановление до загруженности номерного фонда на уровне 2019 годавряд ли стоит ожидать раньше 2023 года, то восстановление доходности выше 10% и возможность выгодно приобрести объект такого формата на текущий момент - одна из основных причин рассмотреть апарт-отели как дополнение к инвестиционному портфелю. Со скидкой на покупку и восстановлением спроса в 2022 году можно рассчитывать на доходность до 17% годовых.

3. Дополнительным фактором будет являться то, что Москва с отрывом не менее 5% занимает первое место в Европе по текущей загруженности отелей - около 40%. Петербург входит в пятерку европейских мегаполисов с загруженностью чуть ниже 30%. Вполне вероятно, что уже к лету показатели вырастут до 70-80%, что будет являться дополнительным триггером для повышения цен как для рантье, так и для продавцов.

Стрит-ритейл и торгово-развлекательные центры

1. Главное заблуждение относительно рынка стрит-ритейла - это тезис о том, что он серьезно пострадал. По факту единственные расходы, которые вынуждены были принять на себя арендодатели - это пойти навстречу арендаторам на период локдауна притом, что множество секторов экономики не прекращало работу и как такового простоя у арендаторов не было. Таким образом, можно констатировать, что примерная доходность в 10% осталась прежней, а если с ликвидного помещения съезжал арендатор, то такая точка не простаивала больше трех недель.

2. Гораздо большее количество проблем возникло у ТРЦ, но возникли они в основном из-за закредитованности компаний-владельцев. Каждый торговый центр размером больше одного этажда имел одного-двух якорных арендаторов, которые продолжали работу и в период локдауна. В особенности это касается продуктовых и аптечных сетей, а также ресторанов, готовивших навынос и на доставку. Но примерно 10% торговых центров будет вынуждено переформатироваться под торгово-офисные центры.

3. Крайне недооцененным остается сегмент коммерческой недвижимости в новостройках. Стоимость таких помещений растет примерно так же, как и квартир в тех же домах, а доходность выше как минимум в 2,5 раза. При этом нет необходимости делать ремонт, поскольку арендатор будет выполнять его под себя. Такое помещение может принести доход в 150% при покупке на начальной стадии строительства и продаже как арендный бизнес с арендатором на долгосрочном конктракте. Без продажи окупаемость составит около 7 лет, то есть доходность будет не менее 14% годовых.

Офисная недвижимость

1. Пандемия спровоцировала пересмотр стратегии владельцев крупных БЦ в пользу мелких арендаторов и коворкинга, заставив задуматься о создании таких площадей. В том же время покупка небольших офисов с уже сидящими в них арендаторами остается актуальной, поскольку имеет относительно низкий входной порог - около миллиона рублей. Доходность контрактов, подписанных на период не менее двух лет - не менее 10%, и в них, как правило, прописывается индексация на уровень инфляции.

2. Становится популярным формат Build-to-suit, когда застройщик возводит для компании здание и ей же его сдает. Это позволяет компании экономить на строительстве и получить аренду на относительно льготных условиях, а девелоперу - получить надолго приличиный арендный контракт сразу же после окончания строительства.
icon

23