Образовательные статьи

Образовательные статьи

17 июня 2020Алексей Кричевский

Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости

В последние годы все чаще начинает звучать относительно новое для простого человека понятие закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости (ЗПИФН). Стоит поподробнее разобраться в этом продукте и его инвестиционной привлекательности.


Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН) – по сути доверительное управление денежными средствами пайщика, только вкладываются эти средства не в ценные бумаги, а в объект недвижимости. В зависимости от того, что это за объект, такие фонды делятся на несколько типов:

- рентный – самый простой и понятный вид ЗПИФН. Работает следующим образом. Фонд приобретает помещение, которое сдает в аренду сетевому магазину. Арендный доход и есть доход пайщика пропорционально его доле в фонде. При этом доход приносит не только якорный арендатор (имеется ввиду, к примеру, продуктовый сетевой магазин с договором на 5-7 лет), но и арендаторы на оставшиеся квадратные метры. Это могут быть химчистки, ломбарды, кассы банков, банкоматы, несколько двухметровых торговых павильонов.
- ипотечный – фонд покупает у банка ипотечный договор. Залог в виде квартиры переходит на баланс фонда. Заемщик банка теперь платит фонду, а не банку. В определенной степени эта история выигрышна для всех – банк получает основную сумму долга+оговоренная часть процентов, фонд получает доход с заемщика, заемщик при определенных обстоятельствах платит меньше, чем банку. Этот кейс был распространен в 2000-х годах, но из-за снижения ставок по кредитам сейчас становится все менее актуален, хотя в нем больше плюсов, чем минусов.
- инвестиционный – есть два направления. Или это сбор средств девелопером на возведение проекта, или покупка фондом недвижимости на стадии застройки с целью либо последующей продажи, либо сдачи в аренду. При этом стоимость паев будет расти вместе со стоимостью жилья.
- смешанный – может совмещать в себе несколько видов.


Вариантов стать пайщиком, как правило, несколько.

Первый из них – покупка паев на стадии формирования. По смыслу это сравнимо с первичным размещением акций компаний на фондовом рынке. Когда фонд выходит на рынок, можно стать одним из первых его пайщиков.
Второй вариант – выпуск фондом дополнительных паев. Это наиболее редко встречающийся кейс. В нем фонд выпускает дополнительные паи, тем самым несколько обесценивая паи, уже находящиеся в обороте.
Вторичный рынок – самая актуальная история для покупки пая. Здесь все точно также, как с квартирами или машинами – пай выкупается у предыдущего владельца.
Нужно отметить, что в России порядка 500 ЗПИФН, и только порядка 5% из них находятся в обороте на Московской бирже. То есть пока это не самый ликвидный инструмент, но постепенно он набирает популярность.


Доходность инструмента

Она может варьироваться от 5 до 30% годовых. Здесь все будет зависеть от вида фонда и его активов, а также качества работы управляющей компании. К примеру, паи в фонде, инвестировавшем средства в максимально интересный и ликвидный проект возведения жилого комплекса, обязательно вырастут в цене на 20-25% в год. При этом при закрытии фонда, то есть при продаже активов, пайщик получит вложенные средства вместе с доходом от продажи пропорционально его доле. Примерно такая же история и с рентными фондами. Как правило, якорные арендаторы снимают помещение минимум на 5 лет с прописанной индексацией стоимости аренды. При этом в помещении остается место для размещения еще 3-4 арендаторов, которые также будут приносить арендный доход. Доходность правильно подобранного объекта для аренды может достигать 13-15% годовых, а иногда и 20%.
В то же время объекты могут быть и не совсем хорошими, а значит и доходность по ним будет ниже. Возможны проколы с управлением имуществом, с управляющей компанией.
Кроме этого, нельзя забывать, что вся доходность, которая предлагается потенциальному пайщику, всегда преподносится без расходной части. Она состоит из налогов на доходы и комиссии управляющей компании. Обычно она составляет 2-3% от стоимости чистых активов, но в ряде случаев может доходить и до 5, особенно если фонд успешен и формирование гонорара состоит не из фикса, а из management fee+success fee – платы за управление и бонусов за показатели.


Как и у любого вида инвестиций, у ЗПИФН есть свои плюсы и минусы. Рассмотрим их повнимательнее.

Плюсы:

- любой ЗПИФН подотчетен Центробанку, ФСФР, а также привлекает независимых оценщиков и аудиторов. Делается это для проверки деятельности фонда и установки стоимости чистых активов, из которых затем высчитывается гонорар управляющей компании;

- доходность большинства фондов выше доходности стандартных вариантов пассивных инвестиций в недвижимость. Если про жилую аренду, особенно на текущий момент, говорить не приходится, поскольку она едва покрывает инфляцию, то с коммерческой арендой доходность ЗПИФН находится примерно на одном уровне. Но в случае с фондами расходы пайщика заканчиваются на гонорара управляющей компании и уплате налогов, тогда как собственник коммерческой недвижимости вынужден платить комиссию брокеру, платить налоги, контролировать выплаты арендатора. К тому же, если договор подписан менее, чем на год, и не зарегистрирован в Росреестре, есть вероятность, что через несколько месяцев после сдачи помещения в аренду придется искать нового съемщика;

- фонды должны предоставлять пайщикам отчетность по движению средств либо ежемесячно, либо раз в квартал, в зависимости от уставных документов ЗПИФН. Как правило, отчетность предоставляется вместе с выплатами дохода;

- в сравнении с покупкой недвижимости для сдачи в аренду или спекулятивных покупок новостроек порог входа у фондов очень низкий. На текущий момент минимальная стоимость пая в самых популярных фондах стартует от 200 тысяч рублей, тогда как офисное помещение стоимостью менее полутора миллионов уже не найти, а про квартиры упоминать нет смысла – цены на них минимум втрое дороже, если рассматривать Москвы.


Минусы:

- не нужно путать гарантированную доходность с прогнозируемой. В ЗПИФН она именно прогнозируемая. И зачастую продавец указывает «грязную» прибыль, то есть до вычета налогов, поэтому из любой доходности лучше сразу вычитать 13% подоходного налога физических лиц, чтобы не разочароваться после;

- несмотря на очевидную выгоду, как продукт ЗПИФН пока что не очень известен широкой массе инвесторов, поэтому ликвидность паев крайне низкая. Другими словами, чтобы срочно продать пай, скорее всего придется серьезно уживаться в отпускной цене. Но примерно к 2025 году ситуация обещает быть гораздо более позитивной, так как постепенно кейс фондов становится более популярным;

- если сравнивать ЗПИФН с фондовым рынком, то порог входа здесь очень большой. Те же акции застройщиков стоят намного меньше: 406 рублей за бумагу ПИК и 675 рублей за акцию группы ЛСР на день выхода данной статьи;

- комиссия управляющей компании видится многим экспертам слишком высокой. Ее справедливый уровень находится на уровне 0,5-1% при фиксе и до 2,5% при смежном типе гонорара.


При том, что пока что ЗПИФН непопулярен как инвестиционный продукт, его привлекательность не вызывает сомнений. Эти фонды могут стать одной из базовых составляющих портфеля рантье, при этом здесь нет необходимости заниматься поиском арендаторов, покупателей и взаимодействовать с посредниками. Поэтому данный продукт определенно рекомендован к приобретению. Главное здесь – не ошибиться с покупкой паев у непрозрачных структур.

icon

701