Новости рынка недвижимости

Новости рынка недвижимости

28 июня 2019Георгий Литвинов

Закон о долевом строительстве вступит в силу уже 1 июля

Закон о долевом строительстве вступит в силу уже 1 июля
С 1 июля 2019 года вступит в силу новый закон о долевом строительстве. Теперь оплата квартир в новостройках будет проводится через специальные эскроу счета. Но большинство проектов в Москве смогут пока работать по старым правилам.

Кто перейдет на эскроу

Новая схема выглядит так. Покупатель при подписании ДДУ (договор долевого участия) будет отдавать деньги не застройщику, а перечислять их в банк на специальный счет эскроу. Если застройщик не выполнит условия договора (не сдаст жилье), клиент сможет забрать свои деньги из банка. Сам же застройщик получит деньги дольщиков только после окончания строительства и передачи квартиры. До этого финансировать строительство придется за собственные средства, либо за счет кредита от банка.

В апреле правительство утвердило постановление, уточняющее исключения, и выяснилось, что по старым правилам сможет строиться и продаваться львиная доля проектов. Основные требования – строительная готовность новостройки не менее 30% и не менее 10% проданных по ДДУ квартир. А для комплексных проектов и системных застройщиков были установлены даже более низкие требования.

По подсчетам столичных властей, около 70% новостроек соответствуют критериям, которые позволяют работать по старым правилам. Похожий расклад и в северной столице: по оценкам Объединения строителей Санкт-Петербурга, около 70% проектов в городе будут достраиваться без эскроу.

Кроме того, застройщики, которые к 1 июля немного не дотянули до критериев по строительной готовности, но обеспечили количество заключенных ДДУ в 10%, смогут подать заявку позже – вероятнее всего, до 1 октября. До момента подачи заявки они должны довести строительную готовность до 30%, однако продавать недвижимость в этот период они не смогут.

Что будет с ценами на новостройки

В преддверии вступления в силу нововведений девелоперы торопили дольщиков с покупками, прогнозируя рост цен после перехода на эскроу. И цены росли, поскольку многие спешили купить, пока не стало дороже.

Вероятность повышения цен после перехода на эксроу-счета девелоперы объясняли прежде всего ростом себестоимости строительства – банковское финансирование под процент дороже, чем бесплатные деньги дольщиков.
Несмотря на рост себестоимости строительства, основной эффект перехода на эскроу не в этом, а во влиянии на объемы предложения. «Если бы эти законодательные изменения «вырезали» с рынка существенную часть новостроек, то объем предложения бы снизился, что могло бы привезти к росту цен. Но апрельские послабления привели к тому, что подавляющее большинство проектов сможет продаваться по старым правилам, а значит, существенного сокращения объемов предложения не произойдет», - объясняет руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

В Москве объемы предложения останутся примерно на том же уровне, при том что спрос был в значительной степени реализован в предыдущие месяцы на фоне ажиотажа из-за грядущего перехода на эскроу. Из-за снижения спроса при сохранении объема предложения, по мнению Олега Репченко, возможно снижение цен – в первую очередь, за счет скидок.
По мере продажи существующих проектов объемы предложения начнут снижаться, поскольку стартовать с новыми проектами станет не так выгодно. «Скорее всего, нас ожидает временное снижение темпов обновления предложения на рынке.

«Проще говоря, выбор проектов пока у покупателя останется большим, но вот пополнятся новыми новостройками он будет уже не так активно, как, скажем, в 2016-2018 гг.», - считает Наталья Козлова. - Это связано с тем, что далеко не все застройщики смогут или захотят адаптироваться к новой схеме работы на рынке. Часть девелоперов начнет продавать участки, другие (если есть финансовая возможность) перенесут старт строительства и продаж».
В ближайшие годы новостройки, продающиеся по старым правилам, будут составлять заметную часть рынка.

Эскроу или нет

Новостройки с эскроу-счетами выше по себестоимости, поэтому такие ЖК потенциально дороже и по конечной цене. В ближайшие 2-3 года мы будем наблюдать интересное противостояние между более «дешевыми» старыми проектами и «дорогими» новыми. Привычная схема дешевле, но рискованнее, новая надежнее, но дороже. Каждый дольщик делает выбор, опираясь на свою ситуацию и приоритеты. Безопасность покупки с использованием эскроу-счетов заключается в том, что в случае банкротства застройщика дольщик сумеет расторгнуть ДДУ и забрать те денежные средства, которые перечислил за квартиру.

Как купить квартиру через эскроу-счет

Понять, по какой схеме продается новостройка, по идее, должно быть несложно. Информация об использовании застройщиками эскроу-счетов по 214-ФЗ является открытой и в обязательном порядке должна размещаться в Единой информационной системе жилищного строительства. На сайте застройщика публикуется проект договора долевого участия, в котором по закону должен быть прописан пункт об использовании эскроу-счетов, если новостройка продается по новым правилам.

Принципиально процесс приобретения жилья через эскроу-счет не будет отличаться от текущей схемы продажи.

Последовательность следующая: 1. подписываете ДДУ с застройщиком; 2. регистрируете ДДУ в управлении Росреестра; 3. обращаетесь в уполномоченный банк (какой именно, будет указано в ДДУ) для открытия счета эскроу; 4. после регистрации ДДУ вносите денежные средства на эскроу, с момента их поступления на эскроу-счет ДДУ считается оплаченным.
Из-за дополнительного шага с открытием счета эскроу процесс не сильно усложнится. Как заявлял ВТБ, процедура открытия эскроу-счетов занимает у клиента 5-10 минут, а в данный момент банк прорабатывает схему, которая позволит избежать дополнительного посещения банка и открывать счет в офисе застройщика.

Оформить ипотеку при использовании схемы с эскроу можно в любом банке, а не только в том, где открыт счет эскроу. На использование материнского капитала схема тоже не повлияет.

Продажа по переуступке сохранится, так как новая схема привлечения средств никак не влияет на возможность покупателя продать свои требования к застройщику другому лицу. Права на эскроу-счета перейдут к новому участнику долевого строительства после регистрации договора уступки. Схема продажи по уступке практически не отличается от существующей сейчас. Добавляется только одно действие – новый дольщик должен после регистрации договора уступки сообщить об этом факте уполномоченному банку.
Таким образом, с учетом всех послаблений, переход на эскроу-счета не сильно осложнит жизнь ни застройщикам, ни покупателям. Большинство проектов будут работать по старым правилам, а в оставшихся купить квартиру будет не намного сложнее.
icon

106

Поделиться:

  • Поделиться статьей «Закон о долевом строительстве вступит в силу уже 1 июля»‎ вктонтакте
  • Поделиться статьей «Закон о долевом строительстве вступит в силу уже 1 июля»‎ в фейсбуке
  • Поделиться статьей «Закон о долевом строительстве вступит в силу уже 1 июля»‎ в инстаграмме