Исходя из статистики ряда агентств недвижимости, практически каждая пятая квартира в России в 2018 году продавалась с каким-то обременением.
Самый тяжелый кейс при покупке квартиры с обременением – прописанные там жильцы и «отказники» от приватизации в пользу кого-то из своих родственников с правом пожизненного проживания.
Иногда на рынке встречаются предложения по продаже квартир, в которых человека нельзя выписать из нее даже по суду, и он будет иметь право на проживание на территории приобретаемого жилья.
Один из таких кейсов – это отказ кого-либо из родственников во время приватизации в пользу другого члена семьи. В таком случае он получает право пожизненного пользования данной жилплощадью без возможности его оспаривания и лишения без его согласия. Бывали прецеденты, что покупателям таких квартир «с прицепом» приходилось покупать отдельную комнату или квартиру и переселять туда таких людей, попутно получая письменный отказ от претензий на ранее приобретенное жилье.
Предупредить такую ситуацию можно путем запроса дополнительных документов – архивных выписок из домовой книги и справки об отсутствии зарегистрированных в квартире лиц. Это поможет избежать неприятного сюрприза.
Еще один вид такой проблемы – завещательный отказ, но это крайне редко встречающаяся форма обременения.
Суть этого состоит в том, что право на пожизненное проживание определенным человеком в рассматриваемой для покупки квартире может быть закреплено завещанием, если это жилье передавалось по наследству. При этом нотариус, открывавший наследственное дело, не имеет права разглашать его подробности, а это серьезно может усложнить процесс приобретение имущества.
Чтобы избежать таких рисков, необходимо обязательно запрашивать копию завещания, чтобы убедиться в отсутствии возможности возникновения конфликтной ситуации такого формата.
Следующий случай для разбора – зарегистрированные несовершеннолетние дети и/или покупка жилья с помощью материнского капитала. Покупая квартиру, часть которой приобреталась сертификатом, необходимо помнить, что небольшая доля в любом случае принадлежит ребенку. Также есть вероятность запрета на сделку со стороны органов опеки и попечительства, поскольку эта структура по закону следит за условиями проживания несовершеннолетних детей.
Для предупреждения возможных последствий необходимо запрашивать у продавца соответствующую информацию – состав семьи, использовался ли материнский капитал для приобретения квартиры, зарегистрированы ли там дети. Идеальный вариант – это письменное разрешение на продажу от органов опеки и попечительства и вышеупомянутая справка об отсутствии зарегистрированных лиц на приобретаемой жилой площади. При условии, что все документы будут в порядке, можно спокойно закрывать сделку.
Рента – очень своеобразный инвестиционный инструмент. Вкратце его суть заключается в том, что покупатель, или в данном случае рентодатель, получает в свое пользование квартиру рентополучателя в обмен на крупную единоразовую выплату и ежемесячное содержание до его смерти, при этом за рентополучателем сохраняется безотзывное право проживания в данной квартире. Рентополучателями являются пожилые люди либо без родственников, либо потерявшие с ними какую-либо связь ввиду каких-то негативных обстоятельств. Вариантов рентной платы два – либо ежемесячные выплаты размером не менее 1 МРОТ, либо финансирование необходимых расходов рентополучателя – от медицинских услуг до покупки продуктов. По подсчетам аналитиков различных агентств недвижимости, в среднем у рентодателя на оплату обязательств уходит ежемесячно 20 и 40 тысяч соответственно.
Первый момент, который необходимо учитывать при покупке рентной квартиры – на переоформление данного договора необходимо согласие рентополучателя. Это обязательный пункт, прописанный законодателем. Без письменного согласия сделка может быть признана недействительной.
Второе – если по словам продавца такой квартиры рентополучатель уже скончался, необходимо выяснять почему не снято обременение и запрашивать свидетельство о смерти, данные из которого обязательно необходимо сверять с данными из других документов – паспорта рентополучателя, выписок из ЕГРН и Росреестра, домовой книги.
Еще один важный момент – независимо от того, есть ли у рентополучателя родственники, претендующие на наследство в виде рентной недвижимости, она в любом случае останется за рентодателем, или покупателем при условии выполнения всех прописанных в договоре обязательств в полном размере. Рентодателям настоятельно рекомендуется сохранять все платежные документы, чтобы при попытке аннулировать рентный договор родственниками рентополучателя через суд у них были связаны руки.
Ссылка на первую часть статьи:
