Исходя из статистики ряда агентств недвижимости, практически каждая пятая квартира в России в 2018 году продавалась с каким-то обременением.
Помимо простых сделок купли-продажи недвижимости, на рынке часто встречаются кейсы с подводными камнями, которые нужно уметь как разглядеть, так и огибать. Разберем основные из них.
Одна из наиболее часто встречающихся сделок с обременениями – купля-продажа квартир с ипотекой. То есть покупатель приобретает жилье, находящееся в залоге у банка и за которое продавец все еще выплачивает кредит.
Существуют два базисных варианта, как такая сделка может пройти. Это либо погашение продавцом кредита с помощью денежных средств покупателя, либо переоформление ипотечного договора на потенциального приобретателя недвижимости. В каждом из них есть свои подводные камни.
В первом случае покупателю фактически необходимо контролировать каждый шаг продавца и запрашивать максимально возможный пакет документов, даже если это будет переходить некоторые рамки делового этикета, вплоть до платежных документов по кредиту и документов по остатку долга при досрочном погашении с печатью банка-заемщика. Недобросовестный продавец может завысить стоимость кредита или попытаться сыграть на том, что банк неожиданно пересчитал сумму итогового погашения, исходя, допустим, из смены даты заключения договора. При этом банк не задействован в такого рода схеме и ничего об этом не знает, поскольку его основная цель – получение прибыли с кредитной линии.
Основная проблема при переоформлении ипотеки на покупателя кроется в его возможной негативной кредитной истории, которая может серьезно усложнить заключение сделки. При таком развитии событий покупателю придется или соглашаться на повышенные проценты по кредиту, или в срочном порядке искать человека, на которого можно будет «повесить» ипотеку, к примеру, ближайшего родственника. К слову, такие случаи зачастую происходят при покупке квартиры людьми, принадлежащими к возрастным группам от 21 до 17 лет и от 35 до 44. По статистике, у этих группа самая большая долговая нагрузка на доходы – от 30% до 36%.
Процедурно процесс купли-продажи объекта недвижимости в залоге выглядит следующим образом. Продавец обращается в банк и извещает кредитора о намерении продать залоговое имущество. После того, как банк одобрит предстоящую операцию, продавец либо начинает поиск покупателя, либо сообщает уже имеющемуся клиенту о том, что банк не против продажи заложенной квартиры. После этого, в зависимости от того, гасится ли кредит со средств покупателя полностью или договор просто переоформляется, происходит регистрация сделки и оформление бумаг в Росреестре.
Необходимо отметить, что вышеописанная схема – это лишь обобщение из практики большинства российских банков. На практике процесс продажи залогового имущества в виде квартиры может быть и проще, и намного сложнее. Это зависит от банка-кредитора. Как правило, банки, более ориентированные на ипотечное кредитование без большой диверсификации деятельности, проводят такие сделки гораздо быстрее и легче, чем топовые российские финансовые институты типа «Сбербанка», где всегда присутствует определенная бумажная волокита.
Покупка ипотечной квартиры – очень интересная возможность получить недвижимость по цене на 7-15% ниже рыночной в зависимости от ситуации продавца. Это именно тот случай, когда покупатель может вести переговоры с позиции силы, поскольку практически всегда избавляться от ипотечной квартиры продавца заставляют определенные непростые жизненные обстоятельства. Ввиду необходимости в получении денежных средств и фактора в виде обременения, влияющего на итоговую цену, и образуется довольно ощутимый дисконт.
Аренда – довольно редко встречающийся вид обременения на российском рынке, но он распространен в странах Западной Европы.
По большому счету это в определенной степени покупка арендного бизнеса в жилом помещении со скидкой на коммерческую деятельность. Как правило, в Европе квартиры с уже оформленным долгосрочным договором аренды стоят примерно на 7-10% больше, особенно если арендатор надежен и платит чуть выше рынка.
В России такой вид обременения встречается нечасто, поскольку в подавляющем большинстве случаев договора аренды жилого помещения не фиксируются в Росреестре ввиду того, что заключаются они на срок менее года и продлеваются по истечении этого времени. Это позволяет хозяевам квартир не платить подоходный налог, который бы начислялся при государственной регистрации договора. Законодатель старается вывести жилую аренду из тени, принимая закон о самозанятых и урезанном налогообложении от 4 до 6%. Результаты этой реформы будут видны на горизонте ближайших двух лет, поскольку на данный момент этот проект запущен только в специально выбранных регионах – Москве, Татарстане и Московской и Калужской областях.
Итак, суть этого обременения в том, что вместе с квартирой покупатель получает и арендаторов, которые с момента регистрации сделки купли-продажи будут платить ему арендную плату за пользование помещением. К сожалению, нередко возникают конфликтные ситуации, связанные с тем, что продавец не предупредил о наличии арендаторов, поскольку этот вид обременения фиксируется документально только при госрегистрации договора аренды. По закону все обязательства по договору переходят к новому владельцу помещения, и нахождение в нем арендаторов может не входить в его планы. Зачастую свежеиспеченному владельцу помещения приходится возвращать депозит съемщику, если жилье покупалось для себя, и это далеко не самый плохой вариант развития событий. В теории все может закончиться и испорченным имуществом, залитым бетоном воздуховодом или трубоповодом. Поэтому такие моменты необходимо в обязательном порядке выяснять заранее, чтобы избежать негативных последствий для своего имущества.
