Новости рынка недвижимости

Новости рынка недвижимости

10 октября 2019Алексей Кричевский

Реновация спустя 30 месяцев - инвестиции и светлое будущее

Реновация спустя 30 месяцев - инвестиции и светлое будущее
Спустя два с половиной года со старта проекта реновации устаревшего жилья в Москве можно сделать ряд выводов о программе и ее исполнении.


Вывод первый – реновация действительно необходима

Первая волна реновации была запущена еще в 90-х годах. В ее рамках планировалось снести 1722 дома до 2010 года за счет частных инвестиций. Определенные коррективы в этот процесс внес финансовый кризис 2008 года, что привело к тому, что на начало 2017 года оставалось демонтировать еще 71 дом. В целом это были схожие серии домов с теми, которые сносятся сейчас, но зачастую изношенность их была меньше, чем у домов несносимых тогда серий.

Проблемой также становилось то, что дома возводились с нарушениями. Часто встречались проблемы с шумоизоляцией, а когда жильцы делали ремонт, то им приходилось выравнивать и заделывать стены. Строители делали в них проемы для доступа в другие квартиры и после этого довольно халатно их заделывали.

Учитывая объемы новой программы реновации – более 5100 домов – можно понять, сколько устаревших домов остались нетронутыми. Безусловно, это приведет к улучшению качества жизни переселенцев, но также создаст ряд проблем вроде перегруженности автомобильных магистралей, нехватки парковочных мест или недостатка социальной инфраструктуры.


Вывод второй – пятиэтажки перестают быть хорошей инвестицией

Переплата за жилье в реновируемом доме составляет от 500 до 700 тысяч рублей, по данным «Инком-Недвижимости». Иногда можно увидеть завышение и до миллиона. Предложение с 2017 года выросло более чем в полтора раза – с 1474 лотов до 2280 на начало октября текущего года. Стоимость квадратного метра выросла на 17% - со 160 тысяч за кв. м. до 187 тысяч. При этом нужно понимать, что жилье предлагается в устаревших домах, с плохими коммуникациями. Но самое главное – график сноса домов по программе реновации будет утвержден только к концу года. Нередко продавцы выставляют квартиры на продажу только потому, что понимают, что после утверждения плана сноса домов они не смогут получить даже половины надбавки, поскольку объект резко потеряет ликвидность.

Другое дело, когда жилье в домах под снос продается ввиду жизненных обстоятельств, и идет с дисконтом до 10%. Но здесь снова встает вопрос ликвидности – пока нет понимания, когда дом будет снесен, нужно очень осторожно рассматривать такие предложения. К тому же они существуют и в других сегментах рынка.
Безусловно, большинство продавцов выставляют цены, приближенные к рыночным. Но ввиду тренда на рост стоимости квадратных метров в домах под снос они все равно выглядят не совсем корректно.

Вывод третий – инвесторами становятся все покупатели жилья под снос

Как правило, в покупке квартир в домах, попавших в программу реновации, принимают участие две категории людей. Первая – покупатели, планирующие продать полученную после расселения дома для извлечения прибыли. Вторая – граждане, рассматривающие такие объекты для собственного пользования. Соотношение, согласно аналитикам «Инком-Недвижимости», примерно равно 6 к 4.

Примерно треть покупателей первой категории планируют докупить квадратные метры для более выгодной перепродажи впоследствии, тогда как во второй их доля составляет порядка 10%. При этом на данный момент обе категории покупателей несколько отпугивает неизвестность. В данном случае речь идет о графике сноса домов, поскольку жить а таких домах без приличного ремонта и замены коммуникаций будет несколько проблематично, если только не сдавать это жилье до сноса, что расходится с интересами второй группы.

Также интересен следующий факт. Среднее предложение на этом сегменте рынка – 8,1 млн. рублей по данным «Инком-Недвижимости», тогда как бюджет средней сделки – 6,6 млн. рублей. Это говорит о большом пространстве для торга и степени завышенности цены на жилье в домах под снос. При этом предложения варьируются от 4 млн. рублей за 19-метровую однокомнатную квартиру в Жулебино до 25 млн. рублей за 4-комнатную квартиру площадью в 91 кв. м. в Мещанском районе ЦАО.

Итог

Квартиры под снос остаются интересной инвестицией. Но инвесторам стоит дождаться оглашения графиков сноса либо ездить по районам и отсматривать локации самим. Для тех, кто рассматривает такие объекты для проживания, а не перепродажи, минусы примерно такие же, если не затрагивать качество ремонта, который иногда подвергается серьезной критике. Но, учитывая тот факт, что после покупки квартиры для себя люди зачастую сразу приступают к ремонту для своего комфортного проживания, эта проблема снимается.
icon

100

Поделиться:

  • Поделиться статьей «Реновация спустя 30 месяцев - инвестиции и светлое будущее»‎ вктонтакте
  • Поделиться статьей «Реновация спустя 30 месяцев - инвестиции и светлое будущее»‎ в фейсбуке
  • Поделиться статьей «Реновация спустя 30 месяцев - инвестиции и светлое будущее»‎ в инстаграмме