Образовательные статьи

Образовательные статьи

23 января 2020Алексей Кричевский

Права арендатора жилого помещения

Операция по аренде жилья – самая рядовая и простая в мире недвижимости. Но арендаторы остаются более уязвимой стороной этой сделки. С помощью Гражданского Кодекса РФ стоит разобраться поподробнее, какие права имеет арендатор жилья.

Первое и главное право арендатора, закрепленное в статье 674 ГК РФ – право на письменный договор. При этом договор сроком более года подлежит обязательной государственной регистрации и вносится в Росреестр как обременение на имущество. Помимо этого, согласно статье 675 ГК РФ, если собственник продал квартиру, новым арендодателем становится новый хозяин вплоть до окончания срока действия договора, так как переход права собственности автоматического разрыва договора аренды за собой не влечет. К слову, и продление договора также должно быть предложено текущему арендатору. В статье 684 ГК РФ написано: «Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.»

Согласно Постановлению Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 29.11.2019) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом" и статьям 673 и 676 ГК РФ арендатору должно быть предоставлена пригодная для проживания квартира с работающими отоплением, водопроводом и доступом к общедомовому имуществу – балкону, лестницам, пандусам и т.д. При этом согласно п. 2 ст. 676 именно наймодатель обязан обеспечивать проведение ремонта общего имущества дома, а не переносить это на плечи нанимателей, как иногда бывает.

В интересах двух сторон провести опись имущества после осмотра квартиры. Право на свободу договора предусмотрено ст. 421 ГК РФ. Это может помочь как арендатору, на которого не выйдет повесить какие-либо повреждения, которые были нанесены имуществу до заселения, так и арендодателю, который сможет обосновать претензии к содержанию квартиры, если дело вдруг дойдет до суда или правоохранительных органов. Опись имущества дисциплинирует обе стороны, при этом защита работает и на одну, и на другую.

Арендатор имеет полное право просить расписку с арендодателя за денежные средства в счет оплаты аренды жилья. Несмотря на возможную острую реакцию хозяина квартиры, это право нанимателя, закрепленное статьей 678 ГК РФ. В той же статье указано, что в случае отсутствия иных договоренностей, оплачивать коммунальные услуги должен именно арендатор. Но при этом он имеет право убедиться в отсутствии задолженностей и прописать в договоре штрафные санкции за отключение каких-либо услуг ЖКХ. Передаваемые денежные средства за ЖКУ также стоит прописывать документально.

Тема регистрации всегда встает довольно остро. Согласно Закону РФ от 25.06.1993 N 5242-1 (ред. от 01.04.2019) "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" регистрация по месту пребывания должна быть оформлена в течение 90 дней с момента прибытия в жилое помещение. При этом штрафы накладывают на обе стороны: как указано в статье 19.15.1 Кодекса об Административных Правонарушениях, пребывание без регистрации дольше вышеуказанного срока влечет наложение взысканий в размере 2-3 тысяч рублей для нанимателя и 2-5 тысяч для наймодателя. Единственное примечание – если арендатор переехал, к примеру, из Московской области в Москву, регистрация на новом месте ему не нужна.

Еще одно право арендатора – вселение несовершеннолетних детей без разрешения арендодателя согласно ст. 679 ГК РФ, исключая случаи, где отсутствие детей или иных проживающих указано в договоре.

Последний, но не менее важный пункт – ремонт. Он полностью регулируется статьей 681 ГК РФ. В ней указано, что текущий, или косметический, ремонт – обязанность арендатора, а капитальный – арендодателя. При этом если производится перепланировка, меняются условия или возможности использования квартиры или доступных благ ЖКУ, это в обязательном порядке должно быть согласовано с арендатором.


icon

147