Образовательные статьи

Образовательные статьи

23 октября 2019Алексей Кричевский

"Подуставшие" квартиры. Стоит ли игра свеч?

Иногда можно увидеть забавную формулировку «подуставшая квартира». Стоит разобраться что это, где подводные камни и как на этом заработать.

О чем идет речь?

«Подуставшая» квартира – это фантастически мягкая формулировка для жилья, которое по сути уничтожено. Изредка можно увидеть кейсы с дыркой вместо унитаза, кострищем посреди жилой комнаты, пробитыми стенами и любым другим признаком «усталости», который может прийти в голову. Разумеется, сразу понятно, что за контингент там проживал. Зачастую там нет света, воды, газа – отключены за неуплату. Как правило, это нижние этажи не самых новых домов в не самых спокойных районах, хотя попадаются и более мягкие истории.
Дом может быть с очень большой степенью износа – прогнившие трубы, периодические подтеки в стенах. При этом неизвестно, как сложится ситуация с признанием его аварийным и последующим расселением, поскольку фактически четким отбором критериев для признания угрозы жизни населения ввиду износа дома власти занялись только в 2019 году.


Для чего обращать внимание на такие объекты?

Ответ до предела прост – большой дисконт от рынка. И здесь вступает ключевое правило постоянного роста любого начинания – обязательно нужна хорошая команда. В данном случае должны выполняться три пункта:
- наличие свободных денежных средств или высоколиквидных активов, которые можно быстро продать без существенной потери в стоимости или оперативно получить под них заем;
- наличие компетентного агента по недвижимости. Желательно, чтобы с ним уже проходили какие-то сделки и, зная порядочность инвестора как получателя платной услуги, он выходил с такого рода предложениями в первую очередь на своих постоянных клиентов;
- наличие бригады для капитального ремонта объекта, причем и здесь желательно, чтобы за нее или поручались, или эта бригада уже выполняла работы на других объектах.

Если с первым пунктом все очевидно, на других стоит остановиться чуть подробнее.

В такой инвестиции агент – это фактически важнейший элемент. Именно на нем будет лежать основная работа по проверке юридической чистоты предложенной покупателю «уставшей» квартиры. Если в процессе оформления сделки выскочит какой-то нюанс, запрещающий продажу, пострадать можно очень серьезно, вплоть до того, что правоохранительные органы могут счесть сделку злоупотреблением доверием или мошенничеством.
С рабочими все чуть проще, но это также очень важный пункт. Памятуя о том, что объект покупки – мягко говоря плох, его необходимо приводить в порядок, причем, образно говоря, с головы до ног. За примерами ходить далеко не нужно – если в квартире жили животные в большом количестве, запах наверняка впитался в пол, который нужно полностью снимать и класть новый. Потолки на кухне могут быть черными из-за любви бывших хозяев к готовке на открытом огне. Про кострища в жилых упоминалось ранее, как и про дыры в стенах.


Действительно ли это стоит того?

Да, однозначно. Даже с небольшими квартирами прибыль будет более 10%. Разберем гипотетический пример.
Нам предлагают разрушенную двухкомнатную квартиру в спальном районе на первом этаже. Предположим, что ее рыночная цена с косметическим ремонтом порядка 8 миллионов рублей. Дисконт от рынка будет не менее 25%. Причем инвестору нужно помнить о том, что все долги по ЖКУ не ложатся на него, а остаются на старом хозяине. На ремонт должно хватить 500 тысяч и порядка двух месяцев, хотя можно немного расширить как бюджет, так и сроки. К примеру, 800 тысяч и три месяца.
Результатом должна быть достойная квартира с хорошим косметическим ремонтом, свежими коммуникациями и без долгов по ЖКУ. Должна стоять свежая сантехника, разведена электрика, возможно, улучшена и узаконена перепланировка.
Цена такого объекта будет рыночной. По большому счету покупатель получит готовое жилье, в котором не хватает только мебели.
Теперь считаем прибыль. Потратив 6 миллионов на покупку объекта, было дополнительно вложено 800 тысяч на ремонт и 200 тысяч были уплачены агенту в виде комиссионных за покупку и продажу. При этом почти наверняка первоначальная цена была бы ниже шести миллионов. Прибыль до налогообложения – 1 миллион рублей за три-четыре месяца, или минимум 35% годовых.


Стоит ли целенаправленно искать такие объекты?

Нет. Даже если заострять на них внимание, это довольно редкая история для рынка, к тому же они очень быстро выкупаются. Но как условная диверсификация инвестиционного портфеля, причем с быстрой оборачиваемостью, такой кейс будет идеальным. И он останется достойным дополнением к портфелю, даже если квартира не будет продана, а будет сдана на долгий срок. Вложив еще порядка 100-150 тысяч в мебель, итогом получим полностью готовую для жизни квартиру со свежим качественным, хоть и не сильно дорогим, ремонтом.
Безусловно, своему агенту стоит дать понять, что есть большой интерес в таких историях, к тому же это выгодно и ему. Но все равно не стоит рассчитывать на большой приток такого рода предложений.

icon

122