Образовательные статьи

Образовательные статьи

23 октября 2019Алексей Кричевский

"Подуставшие" квартиры. Стоит ли игра свеч?

"Подуставшие" квартиры. Стоит ли игра свеч?
Иногда можно увидеть забавную формулировку «подуставшая квартира». Стоит разобраться что это, где подводные камни и как на этом заработать.

О чем идет речь?

«Подуставшая» квартира – это фантастически мягкая формулировка для жилья, которое по сути уничтожено. Изредка можно увидеть кейсы с дыркой вместо унитаза, кострищем посреди жилой комнаты, пробитыми стенами и любым другим признаком «усталости», который может прийти в голову. Разумеется, сразу понятно, что за контингент там проживал. Зачастую там нет света, воды, газа – отключены за неуплату. Как правило, это нижние этажи не самых новых домов в не самых спокойных районах, хотя попадаются и более мягкие истории.
Дом может быть с очень большой степенью износа – прогнившие трубы, периодические подтеки в стенах. При этом неизвестно, как сложится ситуация с признанием его аварийным и последующим расселением, поскольку фактически четким отбором критериев для признания угрозы жизни населения ввиду износа дома власти занялись только в 2019 году.


Для чего обращать внимание на такие объекты?

Ответ до предела прост – большой дисконт от рынка. И здесь вступает ключевое правило постоянного роста любого начинания – обязательно нужна хорошая команда. В данном случае должны выполняться три пункта:
- наличие свободных денежных средств или высоколиквидных активов, которые можно быстро продать без существенной потери в стоимости или оперативно получить под них заем;
- наличие компетентного агента по недвижимости. Желательно, чтобы с ним уже проходили какие-то сделки и, зная порядочность инвестора как получателя платной услуги, он выходил с такого рода предложениями в первую очередь на своих постоянных клиентов;
- наличие бригады для капитального ремонта объекта, причем и здесь желательно, чтобы за нее или поручались, или эта бригада уже выполняла работы на других объектах.

Если с первым пунктом все очевидно, на других стоит остановиться чуть подробнее.

В такой инвестиции агент – это фактически важнейший элемент. Именно на нем будет лежать основная работа по проверке юридической чистоты предложенной покупателю «уставшей» квартиры. Если в процессе оформления сделки выскочит какой-то нюанс, запрещающий продажу, пострадать можно очень серьезно, вплоть до того, что правоохранительные органы могут счесть сделку злоупотреблением доверием или мошенничеством.
С рабочими все чуть проще, но это также очень важный пункт. Памятуя о том, что объект покупки – мягко говоря плох, его необходимо приводить в порядок, причем, образно говоря, с головы до ног. За примерами ходить далеко не нужно – если в квартире жили животные в большом количестве, запах наверняка впитался в пол, который нужно полностью снимать и класть новый. Потолки на кухне могут быть черными из-за любви бывших хозяев к готовке на открытом огне. Про кострища в жилых упоминалось ранее, как и про дыры в стенах.


Действительно ли это стоит того?

Да, однозначно. Даже с небольшими квартирами прибыль будет более 10%. Разберем гипотетический пример.
Нам предлагают разрушенную двухкомнатную квартиру в спальном районе на первом этаже. Предположим, что ее рыночная цена с косметическим ремонтом порядка 8 миллионов рублей. Дисконт от рынка будет не менее 25%. Причем инвестору нужно помнить о том, что все долги по ЖКУ не ложатся на него, а остаются на старом хозяине. На ремонт должно хватить 500 тысяч и порядка двух месяцев, хотя можно немного расширить как бюджет, так и сроки. К примеру, 800 тысяч и три месяца.
Результатом должна быть достойная квартира с хорошим косметическим ремонтом, свежими коммуникациями и без долгов по ЖКУ. Должна стоять свежая сантехника, разведена электрика, возможно, улучшена и узаконена перепланировка.
Цена такого объекта будет рыночной. По большому счету покупатель получит готовое жилье, в котором не хватает только мебели.
Теперь считаем прибыль. Потратив 6 миллионов на покупку объекта, было дополнительно вложено 800 тысяч на ремонт и 200 тысяч были уплачены агенту в виде комиссионных за покупку и продажу. При этом почти наверняка первоначальная цена была бы ниже шести миллионов. Прибыль до налогообложения – 1 миллион рублей за три-четыре месяца, или минимум 35% годовых.


Стоит ли целенаправленно искать такие объекты?

Нет. Даже если заострять на них внимание, это довольно редкая история для рынка, к тому же они очень быстро выкупаются. Но как условная диверсификация инвестиционного портфеля, причем с быстрой оборачиваемостью, такой кейс будет идеальным. И он останется достойным дополнением к портфелю, даже если квартира не будет продана, а будет сдана на долгий срок. Вложив еще порядка 100-150 тысяч в мебель, итогом получим полностью готовую для жизни квартиру со свежим качественным, хоть и не сильно дорогим, ремонтом.
Безусловно, своему агенту стоит дать понять, что есть большой интерес в таких историях, к тому же это выгодно и ему. Но все равно не стоит рассчитывать на большой приток такого рода предложений.

icon

44

Поделиться:

  • Поделиться статьей «"Подуставшие" квартиры. Стоит ли игра свеч?»‎ вктонтакте
  • Поделиться статьей «"Подуставшие" квартиры. Стоит ли игра свеч?»‎ в фейсбуке
  • Поделиться статьей «"Подуставшие" квартиры. Стоит ли игра свеч?»‎ в инстаграмме