Международная консалтинговая компания JLL провела международное исследование «Современные тренды в реализации бизнес-парков», выделив пять основных тенденций, которые будут определяющими для развития современных бизнес-парков в мире.
Исследование базируется на анализе семи международных проектов в крупных мегаполисах по всему миру, а также рассматривает лучшие кейсы по реализации бизнес-парков в Москве.
Сегмент бизнес-парков меняется вместе с офисным рынком под влиянием факторов, воздействующих на спрос и связанных со структурными сдвигами в экономике, которые значительно ускорились на фоне пандемии. Данные отчета говорят о том, что девелоперы начинают переосмысливать подходы при проектировании и строительстве новых офисных зданий, ориентируясь на изменившиеся требования арендаторов.
Аналитики JLL выделяют пять глобальных тенденций, на которые девелоперам стоит обратить внимание для успешной реализации бизнес-парков в новых условиях.
Тренд №1. Гибкий подход и общественные пространства
Современные офисные здания давно перестали быть просто местом работы – девелоперы стремятся создавать многофункциональные проекты, в которых есть все необходимое для жизни и работы сотрудников. Поэтому крупные бизнес-парки, как правило, интегрированы в состав комплексных проектов, подразумевающих многофункциональную застройку более масштабных территорий и реализующихся по модели Work.Live.Play.Learn. Этот тренд взяли на вооружение девелоперы таких проектов, как Pier 70 в Сан-Франциско, One North в Сингапуре, Paddington Central в Лондоне, «Ростех-Сити» в Москве.
За счет создания дополнительных объектов shared-инфраструктуры на территории бизнес-парков удается максимально использовать синергетический эффект соседства различных функционалов. Это позволяет минимизировать временные и финансовые затраты пользователей и гарантирует проекту актуальность на протяжении длительного времени.
Тренд №2. Создание среды
При проектировании бизнес-парков девелоперы закладывают в концепцию значительный объем мест и функционалов для общего использования, которые позволяют повысить спрос на проект в целом или получить дополнительный доход от использования этих площадей. Например, в проекте Paddington Central в Лондоне открытая терраса совмещена со спортивными площадками, где сотрудники могут отдохнуть в перерыве между работой, а компании-арендаторы провести небольшое спортивное мероприятие. На территории между корпусами бизнес-парка расположен многоуровневый зеленый амфитеатр, где организуются лекции, корпоративные и общественные мероприятия на свежем воздухе.
Чтобы повысить лояльность к своему проекту, девелоперы стремятся создавать сообщества для будущих резидентов. Например, собственники могут устраивать различные мероприятия для арендаторов, использовать открытый подход при планировании зоны ресепшн, мобильные приложения с полезной информацией для резидентов и т. д.
Тренд №3. Смешанное использование и SaaS (пространство как услуга)
Тренд экономики совместного потребления, который оказал влияние и на рынок недвижимости, хорошо прослеживается на примере комплексных проектов, в рамках которых также реализуются крупные бизнес-парки формата built-to-suit (BTS). Их якорными арендаторами становятся лидирующие компании на рынке.
Для качественного удовлетворения новых потребностей этих компаний, в офисных проектах предусмотрены различные виды гибких пространств, activity-based паркинг, а также предлагается широкий спектр smart-услуг, которые позволяют арендаторам быстро и технологично решать различные задачи.
Зачастую строительство офисных зданий в формате BTS позволяет реализовать наиболее современные и инновационные проекты. Так как девелопер еще на стадии проектирования уверен, что будущий объект будет сдан в аренду и ему не придется заполнять его арендаторами. Кроме того, крупные технологические компании, такие как Google и Apple, стремятся соответствовать последним трендам офисного строительства, что подразумевает внедрение инновационных решений и смелые, нестандартные out of the box архитектурные концепции. Офисное здание BTS делает возможным консолидацию всех подразделений крупных компаний в рамках одного проекта, что сокращает транспортные и административные издержки, и также позволяет создать единую инфраструктуру для всей компании.
Тренд №4. Технологии и пользовательский опыт (UX)
Чтобы идти в ногу со временем и привлекать самых технологичных и надежных арендаторов, девелоперы офисных зданий вынуждены искать новые технологические решения, способные выделить их на фоне конкурентов. Мобильные приложения, различные системы автоматизации позволяют не только облегчить жизнь резидентам, но и сделать здание более энерго и водо-эффективным, повысить уровень его безопасности, а девелоперам и арендаторам получить ценные статистические данные для дальнейшей оптимизации и улучшить его использование. Кроме того, внедрение новых технологий также позволяет отслеживать well-being сотрудников и повысить уровень комфорта и качество работы в проектах.
Тренд №5. Экологическая устойчивость и благополучие
Учитывая внимание к заботе о сотрудниках и возросший фокус на экологичность, тренд на озеленение и естественную среду становится все более актуальным. Интеграция природных элементов и ландшафтных парков в состав застройки не только оказывает позитивное влияние на экологию проекта и здоровье сотрудников, но и создает дополнительный функционал в бизнес-парках. Например, в «Ростех-Сити» благоустроенная территория занимает значительную часть проекта – 6,5 из 10 га. В составе бизнес-парка расположены парковые зоны, за счёт ландшафтного дизайна выделены полузакрытые «зеленые» переговорные, где можно поработать, провести деловую встречу или просто отдохнуть.
Транспортная инфраструктура в крупных мегаполисах по всему миру перегружена, при этом новое офисное строительство в центральных районах практически отсутствует, комментирует Юлия Никуличева, руководитель отдела стратегического консалтинга JLL. Идея создания новых точек притяжения заключается в том, чтобы развивать деловые кластеры комплексно, чтобы у резидентов была возможность не покидать район своего проживания и места работы. Этот глобальный тренд особенно актуален в период пандемии и отвечает потребностям арендаторов как с точки зрения локации и удобной транспортной доступности, так и развитой инфраструктуры. Офис должен быть безопасным и комфортным местом для сотрудников, а современные бизнес-парки — предлагать полноценный сервис в рамках одного проекта.
