Образовательные статьи

Образовательные статьи

28 августа 2020Алексей Кричевский

Опубликован график переселения по реновации. Как на этом заработать

Вопрос реновации активно обсуждался с момента принятия решения о том, что приличная часть жилого фонда в Москве и морально, и физически, и технически безвозвратно устарела и требуются большие решения, чтобы эту проблему решить.

Собственно, такие решения и были приняты еще в 2017 году.

В программу попали более 5 тысяч домов и 350 тысяч квартир. По большей части это «хрущевки» - пятиэтажные дома без лифтов и мусоропроводов, которые, если углубиться в историю, строились на период не более 20 лет. В результате некоторые из них стоят уже более чем в три раза дольше, постепенно рушатся фасады, коммуникации приходят в полную негодность. Вполне логично, что людей стоило оттуда переселять, дабы не доводить ситуацию до максимально напряженной с появлением сотен аварийных домов в столице государства.

Рассмотрев сам проект реновации и несколько в него углубившись, у любого человека, особенно проживающего в одном из домов, которые попали под эту программу, возникал только один вопрос – когда будет переселение? По другим моментам принципиальных вопросов не было – переселение проводится в том же микрорайоне, сохраняется комнатность, есть возможность докупить комнату или отказаться от квартиры в пользу денежных средств. Другое дело, что сейчас есть риск привязки стоимости продаваемой городу квартиры к среднерыночной стоимости квадратного метра жилья по приказу Минстроя, которая составляет 115 151 рубль. Само собой, что это примерно в полтора раза ниже реального рыночного уровня и есть вероятность конфликта интересов между покупкой и продажей, когда город будет продавать метры и квартиры по рынку, а покупать – по вышеуказанной стоимости.

Возвращаясь к вопросу графика переселения, спустя год после заявленной даты он все-таки был опубликован, хоть и в довольно сжатом виде.

По сути, программа разбивается на три условных этапа 2020-2024 годы, 2025-2028 годы и 2029-2032 годы.

Первый из них включает в себя 930 домов, второй – 1636 домов и третий – 1809. Еще 688 домов ждут утверждения градостроительной документации, и до конца первого квартала 2021 года должны быть внесены в какой-либо из этапов. Уже сданы в эксплуатацию 60 домов. Стоит также отметить, что список домов, попавших под программу, периодически корректируется – в него вносятся и выводятся некоторые адреса.

Спекуляции на реновационном жилье начались фактически с 21 февраля 2017 года, когда Путин поручил Собянину продолжить программу переселения жителей, начатую еще при Лужкове. Итогом первых месяцев после объявления старта обновленной программы реновации стали несколько фактов:

- жилье в пятиэтажках, стоившее примерно на 15% дешевле других квартир в районах столицы, очень быстро ликвидировало стоимостной гандикап;
- более трети юнитов, которые стояли на продажу, просто ушли с рынка в ожидании объявления сроков переселения;
- из этой трети примерно половина вернулась после того, как был разработан стандарт квартир и были представлены параметры квартир, собственниками которых становились бы владельцы жилья в «хрущевках». Минимальное увеличение квадратуры составило бы порядка восьми метров. В двухкомнатных и трехкомнатных квартирах этот показатель можно умножать на два и три соответственно. То есть помимо нового жилья люди получила дополнительные квадратные метры.

Разумеется, инвесторов отпугнул такой взлет цен в старых ветшающих домах, и многие желающие перевели внимание на другие сегменты рынка.

Объявление примерных сроков переселения позволяет тем, кто желает вложиться в недвижимость с целью заработка на перепродаже, рассмотреть этот вариант с фактическим отсутствием какого-либо риска.

Пример здесь довольно прост. В одном из районов северо-востока Москвы были переселены два дома. Новая постройка располагается в 50 метрах от старых и в более удобном месте, если брать в расчет транспорт и расстояние до станции метро. По состоянию на конец 2018 года двухкомнатные квартиры в сносимых домах стоили 8-9 миллионов рублей. В новом доме они стоят не меньше 12 миллионов.

Разница очевидна – более комфортные условия проживания, расширение квадратуры жилья и, как следствие, усиленное влияние этих факторов на ценообразование.

Непосредственно после объявления сроков переселения в наиболее уязвимом положении оказались владельцы квартир, которые получат новое жилье не раньше 2029 года. Их главная проблема – это расширенные временные границы. Теперь им придется серьезно проседать по цене по отношению к 2017-2018 годам, когда «хрущевки» обрели условную вторую жизнь на вторичном рынке недвижимости и сейчас они вернутся к прежним показателям, а именно – к дисконту от среднерыночной стоимости квартир в районах в размере 10-15-20% в зависимости от локации и состояния квартиры. Для максимально терпеливых инвесторов такие предложения будут одним из лучших вариантов вложения. Небольшой косметический ремонт позволит сдать квартиру за среднерыночную стоимость, а для арендаторов, особенно когда речь идет о семьях с ребенком, важна привязка к району из-за школ или детских садов. А квартиры в пятиэтажках довольно точно подходят под стандартные требования таких арендаторов – двухкомнатные квартиры с небольшой кухней, изолированными комнатами и балконом.

Для тех, кто столько ждать не готов, хорошие перспективы открываются среди домов, которые будут снесены на условном втором этапе. При этом нужно понимать, что в данном вопросе 5 и 8 лет – это достаточно большая разница, нежели 9 и 12, как в вышеописанном кейсе. Некоторые дома, которые сейчас находятся в «списке Б», могут быть переведены в первый этап либо само переселение состоится раньше указанных сроков, поскольку сама программа сейчас работает с опережением графика, даже несмотря на пандемию. В этом случае лучше будет поплотнее ознакомиться с районом и стартовыми площадками, посмотреть, на какой стадии возведения дома. Важно понимать, что на месте первых сносимых домов будет строиться тот, в который переедут жильцы из других «хрущевок» неподалеку. Поэтому если стартовая площадка уже выполнила первый этап работы – сваи, заливка бетона, началось возведение первых этажей – то можно смело рассматривать покупку в тех домах, которые должны быть переселены на втором этапе – скорее всего, это произойдет раньше, чем запланировано городом.

Еще одно преимущество покупки квартиры в доме, который вошел именно во второй этап переселения – это цена. Маловероятно, что она упадет до показателей третьего этапа, но дисконт все равно будет ощутимый, поскольку у продавца не будет точного понимание, пять лет потребуется городу для того, чтобы расселить этот дом или восемь. На этом можно играть при торге за объект.

Первый этап как выгодную инвестицию стоит рассматривать только в тех случаях, когда стоимость квартиры либо находится на рыночном уровне по соотношению цены за квадратный метр, либо несколько ниже. Уже через неделю после оглашения графика реновации дома из этой группы прибавляют 1,5-2% стоимости, и это не предел – скорее всего, цена будет расти по мере приближения сноса. Поэтому дома из первого этапа требуют быстрой реакции на меняющуюся конъюнктуру предложения.

icon

167