Образовательные статьи

Образовательные статьи

21 мая 2021Алексей Кричевский

Ликвидность недвижимости и ее показатели

Один из ключевых показателей жилой недвижимости в плане инвестиций - это ее ликвидность. Разбираемся, что входит в понятие ликвидности, когда оно касается недвижимости.

Что вообще представляет из себя понятие "ликвидность"? Ликвидность — это возможность быстро продать актив по цене, близкой к рыночной. С точки зрения ликвидности можно оценить любое имущество, которым владеет человек или компания - от огромных земельных участков и заводов до скрепок и шариковых ручек. Слово «ликвидность» происходит от латинского liquidus, что в переводе на русский язык означает «жидкий» или «текучий». То есть чем быстрее какой-либо объект продажи сможет "перетечь", трансформироваться в денежные средства, тем выше будет его ликвидность, или тем ликвиднее будет этот объект.

Как правило, ликвидность разделяют на три вида:
- высокую (товар можно продать за срок до одного дня);
- среднюю (продажа может занять до нескольких недель);
- низкую (от нескольких недель).

Чем быстрее и проще владельцу актива обменять его на деньги, тем выше ликвидность этого актива.

Принято выделять четыре группы ликвидности активов:
- А1 — наиболее ликвидные активы;
- А2 — быстро реализуемые активы;
- А3 — медленно реализуемые активы;
- А4 — труднореализуемые активы.

Рейтинг ликвидности по скорости реализации основных рыночных групп выглядит следующим образом:

• Деньги;
• Ценные бумаги;
• Драгоценные металлы;
• Недвижимость;
• Предметы искусства.

Ликвидность в недвижимости

Ликвидность недвижимости рассчитывается по сложным формулам профессиональными оценщиками. При измерении ликвидности в расчёт принимаются:

• скорость заключения сделки и время, требующееся для её закрытия;
• расходы на заключение сделки (включая налоги на покупку и продажу, а также расходы на due diligence);
• неопределённость, связанная с возможностью продать или купить объект по цене не ниже, чем цена аналогичных объектов на рынке.

Основными факторами, которые повышают ликвидность, принято считать:

• Местоположение:
— близость к транспортным узлам, социальным учреждениям и объектам инфраструктуры;
— низкий криминогенный уровень и хорошая репутация района;
— низкая безработица;
— хорошая экология (близость парков, отсутствие на близлежащей территории промышленных объектов). • Ситуация на рынке:
— превышение спроса над предложением
— высокая активность и хорошая ёмкость рынка (чем больше объектов продаётся, тем ликвиднее рынок);
— доступность (объекты эконом-класса более ликвидны, чем элитная недвижимость);
— устойчивость к снижению цен (снижение стоимости уменьшает ликвидность).

• Характеристики объекта:
— небольшой возраст и малая степень износа объекта (новостройки и реновированные объекты продаются лучше старых зданий);
— удобство объекта (хороший вид из окна, комфортная планировка, высокие потолки, этаж выше первого);
— обустроенность территории (наличие парковки, детской площадки).

• Прочие факторы:
— информационное сопровождение: чем больше покупатели знают об объекте, тем быстрее его можно продать и тем выше ликвидность;
— сроки проведения due diligence (например, для складов процесс может занимать 4 недели, для торговых центров — до 12 недель);
— сопутствующие расходы на оформление сделки (чем больше расходы, тем ниже ликвидность);
— сезон продажи (весной и осенью на рынке больше объектов, чем зимой и летом).

Есть определенная градация типов недвижимости от самых ликвидных к наиболее сложным для продажи: 1 – Жилье. Самый ликвидный тип недвижимости. Его проще всего продать за рыночную цену в относитлеьно короткие сроки;
2 – Стрит-ритейл в крупных городах. Это доходная история, цена которой, как правило высчитывается именно доходным методом оценки и зависит от арендного потока;
3 – Офисная недвижимость. Многое зависит от локации и целей приобретения. Это может быть личный офис в центре или небольшое помещение с заселенным арендтором, стоимость которого будет считать по схожим со стрит-ритейлом метрикам;
4 – Торговые центры, гостиницы. Их проблема в дороговизне и скромными возможностями для переформатирования. Как правило, это отдельно стоящие здания минимум в несколько тысяч квадратных метров, которые потянет не каждый покупатель;
5 – Незавершенное строительство. Самый сложный для продажи тип недвижимости, особенно если строительство не ведется уже давно и цена продавца не является реальной рыночной оценкой объекта.
icon

26