Образовательные статьи

Образовательные статьи

1 апреля 2020Алексей Кричевский

Кризисы: причины, последствия для рынка недвижимости

Кризисы: причины, последствия для рынка недвижимости
Любой экономический кризис бьет абсолютно по всем сегментам бизнеса и обычной жизни. Недвижимость здесь не исключение. Рассмотрим основные вехи прошедших коллапсов и попробуем заглянуть в будущее, чтобы понять, что ждет рынок недвижимости в ближайшие год-два.

Сам по себе кризис, особенно когда это касается недвижимости – крайне неприятная история, но для тех, кто вооружен информацией, это время становится фантастически прибыльным на горизонте двух-трех лет. Если одной строкой обратить внимание на фондовые рынки, то кризисные периоды – прекрасное время купить подешевевшие активы, которые со временем обязательно вырастут в цене. Но здесь речь пойдет непосредственно о недвижимости.


1998


Для анализа период 1998-1999 годов – самый проблемный для анализа по нескольким причинам. Первая – цивилизованный рынок недвижимости тогда только зарождался, в Россию только начинали приезжать премиальные бренды, процесс приватизации жилой недвижимости все еще продолжался, чего нельзя сказать о заводских комплексах. Есть несколько фактов, на которые стоит обратить внимание о которые послужили стартом для дефолта страны.

Первый и самый однозначный – не совсем правильно выстроенная долговая политика государства. Инфляция сдерживалась высоким курсом валюты, процентная ставка по краткосрочным госзаймам доходила до 44%, система управления, пытавшаяся совмещать мягкую и жесткую политику, провалилась с треском. В результате через три дня после заявления Ельцина о том, что девальвации не будет, был объявлен технический дефолт с принудительной реструктуризацией облигаций. Триггером вместе с не самой грамотной политикой правительства стал кризис в Азии, обрушивший экономики ряда стран – Индонезии, Японии, Таиланда и т.д. В результате рубль за месяц просел с 6 рублей за доллар в августе до 16 в октябре 1998 года, чуть позже дойдя почти до 30.

Учитывая неорганизованность и фактическое отсутствие регулирования рынка недвижимости, точные данные по ценам вытащить довольно проблематично, но основным фактом является то, что была четко видна обратная корреляция с долларом. При этом в то время доллар был основной расчетной валютой, что, разумеется, изменилось после дефолта и реструктуризации кредитов государства. Другими словами, если в начале 1998 года цены на недвижимость в Москве были в районе 950-1000 долларов за кв. м., то к осени они снизились до 700-800. При этом разница в рублевом эквиваленте будет выше в разы. Петербург упал еще круче – с 550 долларов в конце лета 1998 года до 350 ровно через год. Такая же динамика была видна по остальным крупным городам.

Итог для рынка недвижимости

По сути произошел старт формирования цивилизованного рынка недвижимости. Ряд крупнейших агентств, к примеру, «Интероксидентал», резко прекратили свою деятельность. Агентство брало порядка 10% аванса с покупателей в счет приобретаемой квартиры и хранило их у себя. Также работали и многие другие агентства, которые также впоследствии закрылись. Точнее, их владельцы банально скрылись со всем содержимым офисных сейфов. После этого покупатели стали использовать банковские ячейки, дабы застраховаться от денежных потерь еще на стадии согласования сделки через нотариат. Постепенно начался переход от рынка в прямом смысле слова к отстроенной индустрии со своими законами и правами.

Особенность того времени – фактически отсутствие какого-либо фонда новостроек, поскольку эта история была настолько редкой историей, что практически не участвовала в деятельности рынка. Первичным можно было назвать разве что муниципальное жилье, которое затем приватизировалось.

Еще один важный момент, который дал понять, что рынок недвижимости действительно становится цивилизованным и начинает подчиняться экономическим законам – падение цен в долларах. В другие стрессовые моменты, к примеру, «черный вторник» 11 октября 1994 года, цены повышались более чем в половине городов страны.


2008

Этот год куда более свеж в памяти многих сограждан и жителей планеты в принципе. Суть обвала была в следующем:

В США все топовые финансовые институты вышли на рынок субстандартных ипотечных облигаций, что привело к полному коллапсу системы. Тезисно, там было очень много различных фактов, которые сейчас допущены бы не были. Это и утверждение, что цены на недвижимость не могут резко обвалиться, что она будет расти в цене всегда, что американцы в состоянии тянуть по несколько ипотечных кредитов. Если в начале нулевых был бум строительства, то к 2008 году цены рухнули на 20% по сравнению с 2006 годом и на рынок вышло множество неликвидных объектов, которые хозяева пытались сбросить, чтобы хотя бы как-то ослабить кредитную нагрузку. Более 40% домов покупались не для постоянного проживания, а для спекуляций или отпуска. Цены за 10 лет, с 1997 по 2007 год, выросли более чем на 130%. Началось развитие теневого банковского сектора и частных компаний-кредиторов с плавающей кредитной ставкой, а также фиктивного рейтинга облигаций от топовых агентств. В результате образовался мощнейший кризис ликвидности, вынудивший Федрезерв США вливать в банки до триллиона долларов.

В России он прошел относительно мягко. Относительно других стран, особенно США. Не было нереальных волнений, фондовый рынок по итогам 2009 года оказался лидером роста, прибавив в стоимости в 2,5 раза. Доллар подорожал с 24 рублей в 2008 года до 36,5 рублей на пике в феврале 2009, но затем плавно спустился к 28 рублям, что показало устойчивость экономики к таким шокам. Именно в этот период сильнейшим образом просели цены на нефть – со 147 долларов в середине июля на пике до 35 на минимальных значениях в конце декабря 2008 года.


Итог для рынка недвижимости

Рынок недвижимости отреагировал на пертурбации валюты и цен на нефть соответствующе. Взлет цен в 2007-2008 году был по большей части спекулятивным, поскольку не мог отразить реальной стоимости жилья. Вместе с растущими доходами россиян поднимались и цены на недвижимость, доходя до 6,2 тысяч долларов за кв. м. в Москве. Строительство стало одной из наиболее доходных и развивающихся отраслей, что ясно давало понять, что безудержный рост на протяжении 10 лет после последнего коллапса 1998 года не может продолжаться вечно и обязательно должна быть коррекция. При этом переход от доллара к рублю как к основной расчетной валюте на рынке недвижимости завершился до кризиса, что позволило нивелировать убытки. Но ряд крупных застройщиков столкнулся с такими проблемами, что некоторые из них перешли под контроль банков («Донстрой», «Система-ГАЛС», ПИК»), а некоторые просто лопнули, оставив после себя огромное количество обманутых дольщиков (Mirax Group).


2014


Этот период прекрасно помнит фактически все население страны. Присоединение Крыма, санкции, обвал рубля и нефти, «черный вторник» 16 декабря, взлетевший до небес спрос на технику, автомобили, недвижимость, огромные очереди в обменниках – все как в 1998 или 2008 годах. С той лишь разницей, что этот катаклизм был не общемировым, а строго российским и вызван был непринятием мирового сообщества референдума в Крыму. В принципе, сценарий ничем не отличался от стандартных кризисных – нефть просела со 115 долларов за баррель в июне до 45 долларов на рубеже 2014-2015 годов. А сам доллар вырос с 32 рублей в апреле 2014 года до 80 – в «черный вторник». Этот момент еще раз показал, насколько Россия зависима от цен на сырье.


Итог для рынка недвижимости

С недвижимостью в то время сложилась очень своеобразная ситуация. Она образовалась во многом благодаря находчивости тех инвесторов, которые смекнули еще весной, что грядет что-то глобально серьезное, и перевели активы в валюту. Цены на недвижимость в долларах просели с 5,2 тысяч за кв. м. в июле 2014 года до 2,6 тысяч в октябре года следующего. Рублевые же цены упали всего на 10-15%. При этом существенных проблем застройщики конкретно в этот период не испытали, они стартовали несколькими годами позже. Абсолютно все комплексы новостроек зафиксировали огромное увеличение спроса, поскольку люди банально паниковали и решили, что при таком резком однодневном взлете курсов валют дальше неминуемо будет хуже, поскольку 15 декабря ЦБ поднял ключевую ставку до 17%, тем самым спровоцировав взлет интереса к ипотеке и недвижимости. В итоге вновь в выигрыше остались те, кто держал сбережения в нескольких валютах и не стал совершать резких движений – они смогли получить недвижимость примерно за 75-80% от ее цены 2014 года.

Также отдельным блоком здесь нужно выделить валютную ипотеку и абсолютно наплевательское отношение банков к своим клиентам. В июле 2014 года ЦБ рекомендовал зафиксировать курс ипотеки для таких заемщиков на уровне 39 рублей. Что ответили банки, цитировать не стоит. В результате курс был зафиксирован на уровне порядка 60 рублей за доллар, а люди отдали по 30 миллионов рублей.

2020

Ситуация на рынке недвижимости на сегодняшний день вырисовывается очень интересная, но уже для покупателей, а не продавцов.
Переход на эскроу взвинтил спрос в первой половине 2019 года на невиданные до того показатели. Параллельно ЦБ начал снижать ключевую ставку и банки стали срезать проценты по ипотечным кредитам, соответственно, они стали доступнее. При этому с 2014 года у населения фактически не росли доходы при постоянном росте продовольственной инфляции минимум на 5-7% в год. Полный переход на проектное финансирование произошел в октябре прошлого года, и к тому времени цены как раз начали подходить к новому пику, поскольку застройщики компенсировали затраты на проектное финансирование деньгами покупателей. График ниже показывает движение цены за кв. м. в 2019 году.


Движение цены за кв. м. в Москве за 2019 год



Спрос на недвижимость падал с каждым месяцем с начала осени. Это видно из схемы, составленной по данным Росреестра.

График спроса на недвижимость Москвы 2018-2019

Показатели декабря всегда аномально высоки, поскольку заведено так, что это месяц подарков, поэтому покупки недвижимости часто откладывают на конец года, дожидаясь максимальных скидок от застройщиков.

Проблемы начались еще осенью, потому что несмотря на падение ипотечных ставок, спрос на недвижимость падал. Денег у людей фактически не осталось, все заемщики, кто хотел взять ипотеку, уже ее взяли. Кризис ликвидности банков уже начался, предстоящий карантин еще больше начнет закапывать все сферы экономики в яму. Вместе с остальными встанет и строительство.

Уже известно, что группа ЛСР урезала дивиденды с 78 рублей до 30, аргументируя это коронавирусом. При этом чистая прибыль компании упала более чем в два раза – с 16,2 млрд. рублей до 7,5 млрд., а именно из нее и высчитываются дивиденды. И это только первая весточка о том, что рынок недвижимости несколько видоизменится и будет и дальше консолидироваться.

Чего ждать?


Снижения цен на недвижимость как в рублевом, так и в долларовом эквиваленте. Продажи массы коммерческой недвижимости. Сдачи арендных площадей по ценам в полтора-два раза дешевле, чем в 2018 или 2019 году. Дефолта торговых центров, которые уже говорят о возможных потерях более триллиона рублей.

Главные победители в этой ситуации – те, кто сидит в кэше, причем в бивалютной корзине, приблизительно 40-30-30 с большей долей рубля. Особенно повезет тем, кто сидит полностью в долларах или евро, поскольку однозначно российская валюта обесценится относительно главных мировых валют. Если уже сейчас отовсюду звучат просьбы к государству о помощи – туристический сектор, кафе и рестораны, гостиницы, ритейл, торговля, сферы услуг – то страшно предположить, что будет через месяц-два. По самым скромным прогнозам, этот кризис будет примерно как любые два из трех вышеперечисленных.

Объективно, три наложившихся друг на друга фактора – пандемия, развал ОПЕК+ и предстоящий долговой кризис – это время жуткой смуты. Но также оно сулит в себе большие бонусы для тех, кто смог предвидеть события и подойти к коллапсу во всеоружии. Говоря непосредственно о недвижимости, однозначно мы увидим огромное количество дефолтов и банкротств как физических, так и юридических лиц. Имущество будет распродаваться с дисконтом в 30-40%, дабы закрыть обязательства и не банкротиться, тем самым ограничивая себя в действиях на пять ближайших лет. На рынок выйдет большое количество объектов, предполагавшихся как покупка под инвестиции. При этом однозначно стоит ждать восстановления цен к 2022 году, поскольку тот факт, что за текущий и будущий годы экономика не сможет восстановиться, очевиден уже сейчас.


icon

21