Новости рынка недвижимости

Новости рынка недвижимости

27 сентября 2019Алексей Кричевский

Как удаленность от метро влияет на стоимость аренды офисов

Давно известно, что удаленность от метро – один из самых критичных показателей в оценке стоимости жилой недвижимости. Компания Cushman & Wakefield провела исследование зависимости арендной ставки от времени в пути от метро до рабочего кресла.


За основу для анализа были взяты офисы классов А и В как наиболее ликвидные.
Всего в Москве 17,6 млн. кв. м. офисных помещений вышеуказанных классов. Из них 1,15 – это «Москва-Сити» - образец офисного кластера с высокой концентрацией. Помимо него, наибольшее скопление таких площадей в районе Павелецкой и Калужской станций метро.

Большинство (92%) офисов класса А и В расположены в 15 минутах пешком от станций метро. При этом каждые пять минут цена аренды снижается приблизительно на 4500 рублей за кв. м. в год. Так, за 2018-2019 годы средняя арендная ставка площадей в 5-минутной близости к метро составила примерно 24150 рублей за кв. м. в год, от 5 до 10 – 19500, 10-15 – 14050, 15 и более – 10700. Как видно, более удаленные от общедоступного транспорта объекты сдаются с очень приличным дисконтом.

Если сравнивать ценовую разницу по времени, то стоит начать с 2007-2008 годов, когда рынок качественной офисной недвижимости только начинал формироваться. Тогда с 22 тысяч за кв. м. в год в офисах рядом с метро (до пяти минут пешком) цена падала до 11250 – в удаленных предложениях от 15 минут. Среднее падение – порядка 20% на каждые пять минут пешком.

С 2013 года Москва стала более пешеходной. Соответственно вырос дисконт за удаленность от метро. В 2013-2014 годах офисы в 5-10 минутах пешком стоили дороже, чем сейчас – примерно 20700 рублей за кв. м. в год, а офисные помещения до пяти минут - порядка 24100 рублей. Соответственно, ниже была и разница в цене в процентном соотношении. Средний разрыв пятилетней давности – 15% на каждые пять минут.

Кстати, удаленность от метро – один из показателей классовости бизнес-центра. Офис класса А не должен быть дальше 15 минут от метро, либо от него должны быть запущены шаттлы для арендаторов и посетителей. 90% офисов этого класса находятся в пешей доступности от метро. Как результат удаленности, сильно проседает ставка аренды – с 31300 рублей за кв. м. в год при удаленности до 15 минут до 17600 – при 15 и более. Как видно, дисконт составляет более 44%. Схожая ситуация наблюдается и в В-классе – 16760 рублей за кв. м. в год против 8900 и дисконт примерно 47%.

При погружении в центр города ситуация с хронометражем несколько меняется. Отдельно стоит упомянуть район Сити, поскольку он в своем роде единственный, при этом 80% офисов представляют класс А. Разница в ставке в зависимости от удаленности относительно небольшая – менее 10% (32600 в пределах пяти минут пешком и 30300 – при пяти и более).

Центральный деловой район условно окружен Садовым кольцом. Площадь исследуемого спроса – почти 2 млн. кв. м. Здесь приближенность к метро уже играет критичную роль с учетом плотности метрополитена в центре города. Усредненная ставка офисов классов А и В в пределах пяти минут – почти 33400 рублей за кв. м. в год, тогда как если до офиса добираться более пяти минут пешком, она падает до 22900 рублей.

В офисах от Садового кольца до ТТК (почти 8 млн. кв. м. )дисконт составляет 12% за первые пять минут (23000 рублей за кв. м. в год против 20300) и 28% - между 5-10 минутами и 10-15 (20300 против 14650). Такое сильное падение ставки ясно говорит о том, что наибольшим спросом пользуются офисы в относительно небольшом удалении от метро.


По итогам исследования можно сделать несколько выводов.
- каждые пять минут пешком дают падение арендной ставки в 24%;
- при расположении объекта вне пешей доступности, ставка падает в два раза;
- предел восприятия пешей доступности – 10 минут;
- уникальность кластера «Москва-Сити» дает ему возможность держать планку ставки даже при небольшом удалении от метро;
- постепенное распространение скутеров, велосипедов и других электрифицированных средств передвижения может со временем несколько нивелировать разницу в арендной ставке в зависимости от расстояния.

icon

180