Новости рынка недвижимости

Новости рынка недвижимости

27 сентября 2019Алексей Кричевский

Как удаленность от метро влияет на стоимость аренды офисов

Как удаленность от метро влияет на стоимость аренды офисов
Давно известно, что удаленность от метро – один из самых критичных показателей в оценке стоимости жилой недвижимости. Компания Cushman & Wakefield провела исследование зависимости арендной ставки от времени в пути от метро до рабочего кресла.


За основу для анализа были взяты офисы классов А и В как наиболее ликвидные.
Всего в Москве 17,6 млн. кв. м. офисных помещений вышеуказанных классов. Из них 1,15 – это «Москва-Сити» - образец офисного кластера с высокой концентрацией. Помимо него, наибольшее скопление таких площадей в районе Павелецкой и Калужской станций метро.

Большинство (92%) офисов класса А и В расположены в 15 минутах пешком от станций метро. При этом каждые пять минут цена аренды снижается приблизительно на 4500 рублей за кв. м. в год. Так, за 2018-2019 годы средняя арендная ставка площадей в 5-минутной близости к метро составила примерно 24150 рублей за кв. м. в год, от 5 до 10 – 19500, 10-15 – 14050, 15 и более – 10700. Как видно, более удаленные от общедоступного транспорта объекты сдаются с очень приличным дисконтом.

Если сравнивать ценовую разницу по времени, то стоит начать с 2007-2008 годов, когда рынок качественной офисной недвижимости только начинал формироваться. Тогда с 22 тысяч за кв. м. в год в офисах рядом с метро (до пяти минут пешком) цена падала до 11250 – в удаленных предложениях от 15 минут. Среднее падение – порядка 20% на каждые пять минут пешком.

С 2013 года Москва стала более пешеходной. Соответственно вырос дисконт за удаленность от метро. В 2013-2014 годах офисы в 5-10 минутах пешком стоили дороже, чем сейчас – примерно 20700 рублей за кв. м. в год, а офисные помещения до пяти минут - порядка 24100 рублей. Соответственно, ниже была и разница в цене в процентном соотношении. Средний разрыв пятилетней давности – 15% на каждые пять минут.

Кстати, удаленность от метро – один из показателей классовости бизнес-центра. Офис класса А не должен быть дальше 15 минут от метро, либо от него должны быть запущены шаттлы для арендаторов и посетителей. 90% офисов этого класса находятся в пешей доступности от метро. Как результат удаленности, сильно проседает ставка аренды – с 31300 рублей за кв. м. в год при удаленности до 15 минут до 17600 – при 15 и более. Как видно, дисконт составляет более 44%. Схожая ситуация наблюдается и в В-классе – 16760 рублей за кв. м. в год против 8900 и дисконт примерно 47%.

При погружении в центр города ситуация с хронометражем несколько меняется. Отдельно стоит упомянуть район Сити, поскольку он в своем роде единственный, при этом 80% офисов представляют класс А. Разница в ставке в зависимости от удаленности относительно небольшая – менее 10% (32600 в пределах пяти минут пешком и 30300 – при пяти и более).

Центральный деловой район условно окружен Садовым кольцом. Площадь исследуемого спроса – почти 2 млн. кв. м. Здесь приближенность к метро уже играет критичную роль с учетом плотности метрополитена в центре города. Усредненная ставка офисов классов А и В в пределах пяти минут – почти 33400 рублей за кв. м. в год, тогда как если до офиса добираться более пяти минут пешком, она падает до 22900 рублей.

В офисах от Садового кольца до ТТК (почти 8 млн. кв. м. )дисконт составляет 12% за первые пять минут (23000 рублей за кв. м. в год против 20300) и 28% - между 5-10 минутами и 10-15 (20300 против 14650). Такое сильное падение ставки ясно говорит о том, что наибольшим спросом пользуются офисы в относительно небольшом удалении от метро.


По итогам исследования можно сделать несколько выводов.
- каждые пять минут пешком дают падение арендной ставки в 24%;
- при расположении объекта вне пешей доступности, ставка падает в два раза;
- предел восприятия пешей доступности – 10 минут;
- уникальность кластера «Москва-Сити» дает ему возможность держать планку ставки даже при небольшом удалении от метро;
- постепенное распространение скутеров, велосипедов и других электрифицированных средств передвижения может со временем несколько нивелировать разницу в арендной ставке в зависимости от расстояния.

icon

40

Поделиться:

  • Поделиться статьей «Как удаленность от метро влияет на стоимость аренды офисов»‎ вктонтакте
  • Поделиться статьей «Как удаленность от метро влияет на стоимость аренды офисов»‎ в фейсбуке
  • Поделиться статьей «Как удаленность от метро влияет на стоимость аренды офисов»‎ в инстаграмме