Образовательные статьи

Образовательные статьи

19 февраля 2020Алексей Кричевский

Как сократить платежи по ипотеке

Счастливые обладатели квартиры в кредит всегда думают о том, как бы побыстрее расплатиться с банком и спокойно выдохнуть, избавившись от необходимости каждый месяц относить свои деньги в кассу. Рассказываем о том, как закрыть ипотеку оперативнее и дешевле.


Объективно, самый простой способ закрыть ипотеку – вообще ее не брать. Но в нынешних реалиях, во времена отсутствия роста доходов населения и взлетевших после перехода на проектное финансирование цен на недвижимость, обойтись без нее становится все сложнее. Это подтверждают данные от ЦБ за 2019 год: всего россияне получили 1,27 млн. ипотечных кредитов на общую сумму в 2,85 трлн. рублей. В 2018 году эти показатели были равны 1,47 млн. кредитов на 3,01 трлн. рублей. При сократившемся на 14% количестве кредитов общая сумма снизилась лишь на 5,5%. Значит, увеличилась сумма кредита, что также подтверждается статистикой ЦБ – рост с 2,17 млн. рублей до 2,38 млн. Также увеличился и срок кредитования – 16,7 лет по сравнению с 14,8 в 2018 году.

При этом рост цен на недвижимость произошел без исключений во всей стране, а если говорить о Москве, то цены на новостройки за 2019 год взлетели на 18% - с 271 тысячи рублей за кв. м. до 320 тысяч.

Как видно, обойтись без кредита становится все сложнее. Поэтому следует рассмотреть способы закрыть его максимально быстро. Числовые примеры будут рассматриваться со следующими данными: кредит суммой в 2,5 млн. рублей сроком на 15 лет под 9% годовых.


Материнский капитал

В январе 2020 года Президент РФ увеличил материнский капитал. Этот кейс уже был разобран.

Применительно к ипотеке он действует довольно просто. Заемщик передает сертификат и необходимые документы, которые запросит банк, непосредственно на проверку и подтверждение, и в течение месяца-двух Пенсионный Фонд переводит средства банку в счет оплаты кредита держателя сертификата. Процедурно этот процесс стоит рассматривать индивидуально для каждого банка, поскольку регламент рассмотрения таких кейсов, как правило, отличается.

Учитывая, что банки довольно холодно относятся к материнскому капиталу как к первому взносу по ипотеке, оплата ипотечного кредита этими денежными средствами будет оптимальным вариантом их использования. Тем более всегда нужно помнить, что любой досрочный платеж направлен на основной долг, а не погашение процентов. Соответственно, после перерасчета кредита заемщика увидит прилично уменьшившийся размер необходимого ежемесячного платежа.


Налоговый вычет

Это один из инструментов, который крайне редко используется гражданами ввиду банальной неинформированности. И это весьма печально, потому что это действительно большая материальная выгода.

При покупке квартиры в ипотеку и неиспользованном ранее вычете каждый гражданин России имеет право вернуть подоходный налог после приобретения жилья. Его размер может доходить до 650 тысяч рублей – 260 тысяч налога за покупку жилья и 390 – за проценты по ипотеке. Другими словами, вычет можно получить с 2 миллионов, уплаченных за квартиру и трех миллионов как проценты по ипотеке.

Но есть одна важная деталь – речь идет именно о возврате НДФЛ. То есть, если заемщик не сможет подтвердить отчисления работодателем, то вычет он не получит. Это сильно расстроит заемщиков с серой или полностью «конвертной» зарплатой, но таковы реалии рынка.


Досрочные платежи

Исходя из заданных параметров, ежемесячный платеж составит 25357 рублей.

Досрочные платежи можно вносить как постоянно, так и разово. И вышеописанные кейсы по материнскому капиталу и налоговому вычету как раз подходят для внесения разовых платежей. Также досрочные платежи могут сокращать либо срок кредита, либо ежемесячный платеж. Это зависит от предпочтений заемщика и условий банка. Нужно помнить, что некоторые финансовые институты ставят ограничение на крупные разовые досрочные платежи – в каких-то банках этим можно воспользоваться один-два раза за весь срок кредита, где-то – не более пяти.

Предположим, что денежные средства от Пенсионного Фонда поступили на счет банка в день второго ежемесячного платежа. Напомним, что материнский капитал на первого ребенка в 2020 году составил 466 617 рублей. В этом случае при заданных параметрах экономия за весь срок составит либо около 960 тысяч рублей при уменьшении срока кредита, либо чуть более 380 тысяч при снижении ежемесячного платежа, который упадет на 5 тысяч.

В случаях с налоговым вычетом нужно отталкиваться от суммы налогов, которая будет возвращаться заемщику. При этом вычет на проценты по ипотеке уплачивается по факту уплаченных процентов. К примеру, за первый год кредита по озвученным условиям проценты составят 222500 рублей, что даст возможность получить вычет около 29 тысяч. И нужно помнить о том, что проценты будут ежегодно сокращаться.

При внесении дополнительных пяти тысяч и направлении их на сокращение срока кредита экономия на процентах составит 660 тысяч рублей. При сокращении ежемесячного платежа - 350 тысяч, но нагрузка на кошелек заемщика будет постепенно уменьшаться.


Рефинансирование

Этот метод особенно актуален в текущей экономической ситуации. Работает он следующим образом.

Банк, который рефинансирует кредит, досрочно гасит кредит заемщика в другом банке и выдает свой кредит на сумму погашения.
На примере это будет выглядеть следующим образом. Клиент взял ипотечный кредит в 2015 году на 2,5 миллиона под 15% годовых на 15 лет. Сегодня ставка кредита – 9%. Он может провести рефинансирование в этому же или другом банке, в зависимости от того, предоставляет ли первый банк такую услугу. За пять лет заемщик погасил 400 тысяч основного долга, так как большинство средств ушло на проценты, несмотря на ежемесячный платеж в 35 тысяч рублей.

Рефинансировав 2,1 млн. рублей под 9% годовых на 15 лет в 2020 году, заемщик получает ежемесячный платеж в размере 21 300 рублей и 1,73 млн. рублей в виде переплаты по новому договору, что все равно будет меньше, чем по первоначальному – по таким условия сумма переплаты составляла 3,8 млн. рублей, при этом 1,7 млн. рублей были выплачены заемщиком в первый пять лет кредита. То есть это в любом случае выгоднее. Если считать такой кредит на 10 лет, а не 15, то ежемесячный платеж будет составлять 26,6 тысяч рублей, а переплата по новому кредиту составит около миллиона, что еще выгоднее предыдущего.

Главное, о чем стоит помнить при рефинансировании:
- нет смысла его проводить, если у заемщика осталось менее миллиона рублей долга или менее пяти лет по старому договору;
- ни при каких обстоятельствах нельзя писать заявление о досрочном погашении кредита до одобрения другим банком рефинансирования;
- обязательно нужно рассматривать предложения несколько структур, а не зацикливаться на одном. Даже если по сути они одинаковы, в другом месте могут быть предложены дополнительные преференции как кейс переманивания клиентов.

icon

379