Образовательные статьи

Образовательные статьи

24 июля 2020Алексей Кричевский

Итоги пандемии на рынке недвижимости

Итоги пандемии на рынке недвижимости
Один из главных вопросов текущего года, который будет проходить через любые серьезные экономические события еще на протяжении как минимум пяти лет – это пандемия и каким образом она повлияла на ту или иную отрасль. Есть определенная уверенность в том, что как минимум в России вторая волна заражения не придет, поскольку границы пока что закрыты и в ближайшее время большого потока иностранных туристов не предвидится, возможно, и до конца этого года.

Одна из отраслей, на которую пандемия оказала серьезное влияние в России – это строительство и недвижимость. Причем нельзя однозначно сказать, что влияние это было строго отрицательным. Сложившаяся ситуация просто серьезно поменяла диспозицию в разных направлениях недвижимости. Об этом и пойдет речь.

Новостройки


Главный кейс текущего года на рынке новостроек – это государственная программа льготного ипотечного кредитования. О том, что представляет из себя этот вид ипотеки, было подробно рассказано в этой статье. Единственное, что нужно отметить на данном этапе – это то, что со снижением ключевой ставки ЦБ до 4,25% на 24 июля, просели и ставки по данному виду кредита. Так, если начальными условиями был 20%-ный первоначальный взнос и кредитование под 6,5% годовых, то сейчас – это 10% первого платежа и ставки, которые доходят до 5,3% годовых, а где-то застройщики предлагаю

Льготная ипотека – главный драйвер роста цен на новостройки в России в период пандемии и во втором полугодии, даже несмотря на ее завершение в октябре. Даже несмотря на очень небольшой объем отложенного спроса, рост цен составил порядка 5-6% за полгода в зависимости от региона. При этом в некоторых регионах показатели по продажам новостроек после снятия ограничений даже превзошли показатели прошлого года.

У этой части рынка есть несколько проблем – это падение доходов населения, снижение ставки, сокращение числа одобряемых заявок, «перегретые» цены и вымывание ликвидных объектов с рынка. Порядка 10 миллионов людей остались без основного или дополнительного источника доходов, банки строже относятся к оценке кредитоспособности заемщиков, поскольку теряют прибыль из-за снижения ставок по кредитам. Девелоперы либо не выводят новые объемы и проекты на рынок, либо делают это очень ограниченным количеством. Отложенный спрос, спад потока клиентов и окончание программы льготной ипотеки в итоге вернут цены на новостройки на уровень начала текущего года.


Вторичная недвижимость


Ипотека выступила драйвером и на вторичной недвижимости. Другое дело, что такой государственной поддержки, как строительная отрасль, сфера купли-продажи вторичной недвижимости, причем не только жилой, не получила. Поэтому стоимость вторичной недвижимости поднялась только на 2% по сравнению с показателями 2019 года.

Главным трендом на ближайшие два-три года будет повышение комфортабельности квартир, ремонтные работы. Пандемия очень четко объяснила людям, что есть вероятность того, что придется работать из дома на постоянной основе, а не два-три месяца, поскольку прогресс не стоит на месте – технические возможности дают способы бесперебойной работы предприятий в удаленном режиме. Уже сейчас люди готовы доплачивать за дополнительные квадратные метры в виде большой утепленной лоджии или возможности обустройства кабинета. Поэтому за второй квартал текущего года, который включил в себя посткарантинный июнь, резко просели продажи студий и малогабаритных однокомнатных квартир по сравнению с другими типами жилья, более просторного, но чуть более дорогого. В процентном соотношении спрос на небольшое жилье упал на 30%.


Загородная недвижимость


Оценив все прелести жизни за городом в пандемию, люди стали все больше задумываться о переезде из города, о чем говорит и статистика просмотров объявлений. Страницы объектов на аренду весной смотрели в 4 раза больше, чем год назад, на продажу – в 3. Статистическая погрешность по городам здесь не более 0,5, то есть где-то могли смотреть дома на продажу в 2,5 раза больше, чем в прошлом году.

Если говорить непосредственно о Московской области и Новой Москве, то главная проблема этого сегмента рынка – это отсутствие ликвидного предложения как на вторичном рынке, так и на первичном. За этот года в продажу вышли 9 загородных поселков, и во всех представлены только участки без подряда. За прошлый год таких было 16 из 18. То есть за два неполных года на рынке появились только два проекта с застройкой.

Проблема застройщиков в том, что нет четкого понимания, как проект будет продаваться. Рынок еще довольно серьезно расшатан и разбалансирован. К тому же жилье в загородных поселках, независимо от того, малоэтажные это дома или коттеджи, таунхаусы, должно строиться через эксроу-счета, что серьезно усложняет задачу игрокам на этом рынке, поскольку им придется за свой счет возводить здания при отсутствии понимания хотя бы примерной динамики продаж.

Не добавляет позитива и загородная ипотека, которая выдается в полтора раза дороже вторичной городской. Взять кредит на покупку дома дешевле 10% годовых практически невозможно, поскольку банк не может корректно оценить риски и ликвидность залога.

При нынешнем спросе, который, конечно, пойдет на спад, но даст начало тренду на восстановление этого рынка, необходимо дорабатывать ипотечные программы и как-то обновлять 214-ФЗ относительно загородного строительства, поскольку при ином раскладе есть риск не увидеть хороших построенных поселков еще несколько лет.


Коммерческая недвижимость


Абсолютный победитель в пандемию – это складская недвижимость. Вакантность складов класса А снизилась до 3,2% с 7% до карантина. Случилось это из-за увеличения онлайн-торговли, что совершенно логично ввиду закрытия большинства оффлайн-ритейлеров на карантин. Все крупнейшие инвестиции в недвижимость (от 30 миллионов долларов) в этом году пришлись на строительство складов, причем как в Московском региона, так и на Урале, на Дальнем Востоке, в Краснодраском крае. Активно вкладываются в строительство таких хабов известные онлайн-платформы – Alibaba, Amazon, Ozon, Яндекс. С точки зрения сокращения издержек на аренду и дальнейшей логистики им крайне важно иметь несколько комплексов в собственности, поскольку аренда на склады класса А взлетела до 4 тысяч рублей за кв. метр в год с 3,2 в 2018 году.

Торговая недвижимость вышла из пандемии с относительно небольшими потерями, если не учитывать торговые центры, которые не смогут оправиться от такого удара еще минимум полтора года. Самые ликвидные и рентабельные точки, оставшиеся без арендаторов по причине закрытия бизнеса, находятся в экспозиции не больше двух недель, а темпы заключения сделок как по аренде, так и купле-продаже, просели максимум на 15%. Торговые же центры ждет или перепрофилирование, или пересмотр арендной политики, или банкротство, поскольку около 30% таких центров в стране будут признаны нерентабельными и неинтересными для арендаторов в новых обстоятельствах.

Офисная недвижимость также должна будет пережить переход к более гибким форматам – коворкинг, увеличение площади на рабочее место, сокращение рабочих мест в пользу удаленной работы для экономии. Уже сейчас виден тренд, что крупные компании сокращают съемные площади либо переезжают в офисные центры классом ниже, чем был до этого. То есть из класса А в класс В+ и так далее. Вакантность класса А доходит до 20% в зависимости от бизнес-центра, чего не было последние 8 лет.


Итоги


По сути, рынок недвижимости перенес пандемию относительно безболезненно, но все экономические последствия еще вылезут наружу в течение нескольких месяцев. Сейчас же есть определенные направления, в которых необходимо работать и девелоперам, и владельцам помещений, чтобы остаться на рынке – это гибкость, комфорт, безопасность, интеграция искусственного интеллекта.

icon

128