На первой ежегодной конференции по коммерческой недвижимости Cian CRE.Conf эксперты Циан.Коммерческая рассказали о ключевых трендах, спросе и ценах в разных сегментах.
Пандемия стала испытанием для рынка коммерческой недвижимости. Офисные помещения оказались менее востребованы из-за перевода сотрудников на удаленку, торговые центры теряют посетителей по причине востребованности онлайн-покупок и ограничительных мер на посещение общественных мест в отдельных регионах.
Рынок офисной недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге после каждых новых ограничительных мер восстанавливается быстрее, чем в регионах. Но вне столичных агломераций положительная динамика спроса более устойчива и менее подвержена влиянию очередного локдауна.
С начала пандемии рынок офисной недвижимости преодолел три периода снижения спроса: апрель — май 2020 года (первый локдаун), декабрь 2020-го — январь 2021-го (новые ограничения во вторую волну и обязательный перевод трети сотрудников на удаленную работу), май 2021 года (длительные майские каникулы).
Чем строже ограничения, чем медленнее идет восстановление спроса на рынке. К нерабочим дням 2021 года в ноябре рынок офисной недвижимости еще не восстановился после майских каникул.
На подъеме спроса активность смещается в пользу офисов класса А. В регионах доля спроса на офисы класса А выше, чем в Москве. В крупнейших городах на офисы класса А приходится примерно каждый четвертый поисковый запрос. В Москве — каждый пятый.
Стоимость аренды и продажи офисов быстрее растет для класса А, поскольку такие площади обычно арендует крупный бизнес, как правило, более устойчивый к ограничительным мерам.
В Москве ставка аренды в 2021 году для офисов класса А выросла на 13% — до 43,5 тыс. рублей за 1 кв. м в год. Для класса В ставка аренды увеличилась на 9% — до 21,7 тыс. рублей за 1 кв. м в год. Класс С подешевел на 1% — до 14,7 тыс. рублей за 1 кв. м в год.
Цена продажи в 2021 году выросла для столичных офисов класса А на 21% — до 397 тыс. за 1 кв. м, для класса В — на 10,5%, до 212 тыс. за «квадрат». Для класса С — на 30%, до 136 тыс. за 1 кв. м.
Росту ставок и цен также способствует и дефицит нового предложения. С учетом нынешней ситуации собственники участков стремятся развивать площадки под жилое строительство, в том числе они рассматривают вариант сноса не только объектов бывших промзон, но и бизнес-центров с ТЦ.
Площадь предложения бизнес-центров (GBA) класса А в Московском регионе составляет около 12,1 млн кв. м, класса В — 22,1 млн кв. м, класса С и остальных — 24,8 млн кв. м. То есть и в самом бюджетном сегменте у потенциальных клиентов есть большой выбор офисов.
Арендаторы офисной недвижимости не готовы переезжать из центра. 42% потенциального спроса в Москве сосредоточено на офисах в аренду в центре города (ЦАО), что сопоставимо с допандемийными показателями (41%). В тройке лидеров по спросу также ЮАО (11%) и САО (10%).
Что касается коворкингов, то треть всего предложения в Москве — объекты в ЦАО (33,7%), немало вариантов и в Новой Москве (НАО) — 22%, а также в ЮЗАО (13,7%). Сложнее всего найти коворкинг в ЮЗАО и ЗелАО (менее 1% предложения).
Несмотря на то что доля полностью удаленной работы снижается, частичная удаленная работа становится новой реальностью во многих сферах. Благодаря этому будет увеличиваться спрос на гибкие форматы офисов, в том числе и у крупных клиентов. В целом коворкинги занимают чуть более 1% всего объема офисных площадей класса А в Москве. Для сравнения: в европейских странах этот показатель достигает 5–6%. У сегмента коворкингов — большой потенциал роста.
