Ввиду падения ставок по депозитам инвестиции в жилую аренду вновь стали актуальны. Разбираемся, как выгоднее вкладывать в арендное жилье.
Почему это стало выгоднее вкладов?
Покупка недвижимости для последующей сдачи в аренду, особенно вторичной, не является самой успешной и рентабельной инвестицией на этом рынке. Доходность, сроки окупаемости, ликвидность нежилых помещений намного выше. Но все равно такой вид вложений остается популярным, несмотря на рациональные доводы против. Предпочитают его наиболее консервативные инвесторы, которые либо хранили денежные средства в банках , либо будут держать их на депозитах до истечения срока договора. Как правило, это трех- или пятилетние вклады с приличной по сегодняшним меркам процентам – от 7 до 12, в зависимости от банка, года и условий.
Причины, по которым вкладчикам с приличным капиталом на счете выгоднее покупать квартиру и сдавать ее в долгосрочную аренду, очень просты – постоянное снижение ключевой ставки ЦБ и, как следствие, массовое снижение ставок по вкладам, а также постоянный рост стоимости аренды, особенно в двух столицах – Москве и Санкт-Петербурге. В октябре минимальная стоимость аренды за месяц в Москве пробила психологически важную отметку в 25 тысяч рублей, при этом объект – это небольшая однокомнатная квартира без ремонта.
Еще один положительный момент для перевода накоплений и банка в недвижимость – продавцы постепенно начинают «трезветь» после пиков продаж летом текущего года и всего прошлого. Уже сейчас на многих агрегаторах объявлений о продаже недвижимости можно наблюдать постепенное снижение цен на 10-15%. Соответственно, напирая на тот факт, что в распоряжении есть наличные средства и сделка может пройти фактически за одну неделю, можно получить еще более существенный дисконт.
Как правильно выбрать квартиру для такого инвестирования?
Первое – мы ищем жилье не для себя. И об этом очень важно помнить. Когда мы говорим об инвестиционной квартире, нас не должны волновать виды из окон. Важна транспортная доступность, обязательно нужно понимание по инфраструктуре – школы, сады, поликлиники. Почему – объясним чуть ниже.
Второе - у нас есть выбор между обжитыми квартирами с приличным ремонтом и «подуставшими». Если с приличными квартирами можно ограничиться обоями, небольшими вложениями в мебель и сантехнику, то с разрушенным жильем вопрос сложнее , но намного выгоднее при полугодовом горизонте.
Третий момент – арендаторы.
Кто является лучшим арендатором?
Бытует мнение, что лучшие арендаторы – это семейные пары без детей, возможно с маленьким домашним животным, которые либо недавно переехали в город, либо только вернулись из медового месяца.
Это ошибочное мнение. Этот вопрос больше связан с психологией, поэтому углубляться в него не стоит.
Идеальные арендаторы бывают нескольких типов.
В первую очередь, внимательно ознакомьтесь с районом вокруг, нет ли в нем приличных высших учебных заведений. Как правило, студенты любят селиться рядом с вузом и, несмотря на то, что делают это не в одиночку, в подавляющем большинстве случаев и ведут себя беспроблемно, и вовремя платят за аренду. Бывает, что вуз сам снимает квартиры для преподавателей.
Но самая идеальная история – это семья с одним-двумя детьми. Отсюда и вопрос про инфраструктуру района. Сдавая квартиру семье в достойном районе с хорошей школой и развитым окружением, арендодатель получает дополнительный рычаг давления на квартиросъемщика. После того, как семья проживет какое-то приличное количество времени, можно спокойно перезаключать договор с небольшим повышением цены, примерно на уровень инфляции. Если аренду компенсирует компания, в которой съёмщик работает, в договоре нужно сразу прописывать индексацию и заранее определить, кто будет платить за коммунальные услуги.
Какая квартира лучше всего подходит для сдачи?
Разрушим еще один стереотип. Почему-то укрепилось мнение, что лучший вариант для сдачи в аренду – однокомнатная квартира. Это совершенно не так.
Идеальный вариант – небольшая двухкомнатная квартира с кухней не меньше 8 кв. м. и балконом или лоджией. Причин несколько:
- для семьи с детьми необходимы минимум две комнаты – родительская и детская. Также нужна если не большая, то хотя бы не совсем маленькая кухня, чтобы все члены семьи смогли там уместиться. Помимо этого, нужно место под коляски, велосипеды и т.д., особенно если ребенок не один, и младший еще совсем маленький;
- если квартира сдается студентам или другим приезжим, то ее можно сдать не полностью, а по комнатам. По статистике ряда агентств, аренда комнат – сейчас наиболее популярный запрос на рынке, а цены и их рост несильно отстают от однокомнатных квартир. Другими словами, если есть возможность сдать эту «двушку» за 35 тысяч, то получится сдать и две комнаты по 20. Для тех же студентов, если квартира рядом с хорошим вузом, это будет даже лучше – они смогут заехать втроем-вчетвером и избежать большой финансовой нагрузки.
Выводы
В целом, покупка квартиры для сдачи в аренду – не самый прибыльный вариант вложения средств. Но при максимально консервативной стратегии инвестирования он будет, возможно, чуть ли не единственным возможным. При хорошем торге и удачном стечении обстоятельств, если речь идет о «подуставшем» жилье и если инвестор будет готов в него вложиться, окупаемость проекта может упасть со средних 17-20 лет до 12-14. Но очень важно не прогадать с локацией и инфраструктурой.
