Образовательные статьи

Образовательные статьи

3 июля 2020Алексей Кричевский

Инвестиции в зарубежную недвижимость - базовые вопросы

Помимо ликвидных и доходных активов внутри России, инвесторов и обычных интересантов привлекает идея покупки недвижимости за рубежом. Проанализируем, стоит ли оно того и для чего это вообще необходимо.


Как правило, недвижимость за рубежом покупается для выполнения какой-либо из нижеуказанных целей, а иногда и для всех вместе:
- извлечение прибыли. Многие государства охотно принимают инвестиции из-за рубежа, особенно в строительство недвижимости. Даже приобретая вторичную недвижимость, инвестор имеет возможность получать достойную прибыль со сдачи этой недвижимости в аренду;
- вид на жительство и/или гражданство. Иногда для получения таких документов есть политические или уголовные причины, но в большинстве случаев – это свобода передвижения по миру и возможность предоставить детям выбор, в какой стране они хотят жить и гражданами какого государства им бы хотелось стать. При этом нужно отметить, что в некоторых странах, к примеру, Мальте, после получения вида на жительство уже нельзя претендовать на гражданство;
- переезд и проживание. В основном эта цель коррелирует с предыдущей, но для того, чтобы жить в купленном жилье, в большинстве государств не нужно специальное разрешение. Но инвесторы часто приобретают небольшие апартаменты на курортах для собственных нужд – приезжать отдыхать с семьей в сезон и не тратиться на отели.

Очень часто все эти три фактора связываются в одну цепь. Купив одни небольшие апартаменты, инвестор видит хороший доход и расширяет портфель. К определенному моменту он может располагать недвижимостью, общая стоимость которой предоставляет возможность получения вида на жительство, а через несколько лет – и гражданства. Вполне вероятно, что в один из апартаментов инвестор может со временем переехать, живя на доходы рантье.


К слову о доходе рантье. Далеко не все страны подходят для действительно успешного вложения своих средств в недвижимость. В конце мая текущего года американская инвестиционная компания Remote Ventures опубликовала список из 25 стран, в недвижимость которых вложения будут наиболее выгодными. Топ-5 из них:
1. Колумбия
2. Черногория
3. Болгария
4. Венгрия
5. Чили

Участников рейтинга оценивали по 14 критериям: рост ВВП, стоимость жизни, простота получения визы, ВНЖ или гражданства, курс валюты по отношению к доллару, цены на недвижимость, доходность от сдачи в аренду, величина налога на прирост капитала, величина налога на доходы от аренды, стоимость дополнительных расходов на покупку, арендное законодательство, число иностранных туристов (потенциальных арендаторов), рост туризма, политическая стабильность и качество государственного регулирования.

Наиболее популярные направления среди россиян расположились во второй десятке рейтинга. Так, Кипр занял 13 место, Турция – 14-е, Испания – 19-е, Греция – 20-е.


Доходность, которую обычно рекламируют брокеры или продавцы зарубежной недвижимости, составляет от 8 до 15% годовых. При определенных раскладах достижение таких показателей – вполне реальная история, но в большинстве случаев они останутся на минимальных значениях.


Если рассматривать эту историю на примере Кипра, то есть огромное количество сопутствующих расходов, которые брокеры стараются «забывать» перед продажей. И дойти они могут до 7-10% от стоимости недвижимости, и это без учета постоянных расходов на ЖКУ, налога на недвижимость и услуг управляющей компании, если собственник с такой работает.
- пошлина за передачу права собственности – 3-8% в зависимости от стоимости недвижимости. До 85 тысяч евро – 3%, до 170 тысяч – 5%, свыше 170 тысяч – 8%. Считается следующим образом. Если недвижимость стоит 100 тысяч евро, то 85 тысяч облагаются 3%-ным налогом, остальное – 5%.
- гербовый сбор – 0,15-0,2%. За недвижимость стоимостью до 170 тысяч евро взимается 0,15% от цены, свыше 170 тысяч – 0,2%.
- муниципальный налог – 85-500 евро в зависимости от города.
- налог на прирост капитала – 20% чистой прибыли. Вычет для физических лиц – чуть больше 85 тысяч евро.

Это далеко не полный перечень ежегодных и единоразовых платежей, которые существуют и в других странах. Соответственно, они влияют как на первоначальные затраты, так и на последующий доход рантье. Собственно, это одна из ловушек, в которую часто попадаются инвесторы или покупатели без сопровождения.

Помимо ловушки доходности, в особенности якобы гарантированной, есть еще несколько подводных камней.

Отельная лицензия может быть выдана только гостинице или комплексу, который претендует на такой статус. Если брокер начинает заводить разговор про подобный тип лицензии без документированных доказательств, можно спокойно сворачивать переговоры.

Еще одно разочарование может застать тех, кто покупает недвижимость на стадии котлована в надежде на ее последующий рост. Такие истории хоть и распространены по всему миру, но не всегда оказываются реальными. Стоимость может не подняться вовсе, или набирать пару процентов в год вместо обещанных 15-25%. В результате покупатель останется с неликвидным имуществом, которое придется обслуживать и оплачивать за него КЖУ и налоги.

Самая большая ошибка людей, покупающих апартаменты под инвестиции – экономия на площади объекта. Если недвижимость покупается под сдачу в посуточную аренду, тем более в курортных городах и правильной локацией, не нужно «дробить» вложения на несколько небольших студий. Как правило, такие помещения пользуются меньшим спросом среди отдыхающих.

Еще одно важное замечание – сделки с зарубежной недвижимостью должны проводиться в соответствии не только с законодательством той страны, где имущество приобретается, но и с российским. С недавних пор госслужащим запрещено иметь зарубежную недвижимость. Это нужно учитывать при обдумывании покупки.
icon

139