Образовательные статьи

Образовательные статьи

27 ноября 2019Алексей Кричевский

Инвестиции в новостройки: простые правила

Инвестиции в новостройки: простые правила
Инвестирование в новостройки остается одним из самых надежных методов работы с недвижимостью, хоть и стало менее доходным.


Несмотря на относительную простоту использования, инвестирование в первичную недвижимость все равно нужно более подробно раскрывать. Во-первых, в свете изменений в законодательстве и эффекта после них , определенные нюансы перестали быть актуальными. Во-вторых, покупатели забывают, что кроме жилой недвижимости в новостройках продается еще и коммерческая . И это особенно интересно для тех, кто планирует зарабатывать на аренде, а не на переуступке прав собственности.


Есть несколько простых рекомендаций, соблюдая которые, можно спокойно работать в направлении инвестирования в новостройки.

1. Нужно осторожно подходить к выбору застройщика. Количество банкротов-девелоперов в 2019 году способно дойти до 200, а 2020 год обещает быть еще более напряженным ввиду проблем как в российской, так и в мировой экономике. Журнал Forbes публиковал рейтинг самых надежных застройщиков России , и, прежде чем приступать к активным действиям по покупке имущества, с ним стоит ознакомиться.

2. Тезис о некотором падении доходности инвестирования в новостройки вынесен наверх заметки неспроста. Причина падения – во введении эскроу-системы. При всех ее преимуществах и недостатках есть момент, часто замалчиваемый. Дело в том, что при старой системе долевого строительства застройщик нуждался в деньгах покупателей для окончания работ на текущем объекте и реинвестирования в другие. Из-за этого цены на старте продаж зачастую были на 40-50% ниже, чем на момент ввода здания в эксплуатацию. Сейчас же застройщик располагает деньгами банков, соответственно так сильно занижать стоимость лотов ему невыгодно. Другими словами, если цены были 100 тысяч за «квадрат» на старте продаж, 125 – на стадии возведения середины дома и 150 – рядом со сроками ввода, то сейчас цену в 100 тысяч простые покупатели, скорее всего, уже не увидят. Цены будут начинаться со 125.
Вывод из этого прост – если есть возможность брать объект по договору долевого участия без эскроу у застройщика из списка Forbes, этой возможностью стоит пользоваться.

3. При инвестировании в новостройки всегда есть два сценария – покупка для последующей перепродажи и покупка для дальнейшей сдачи в аренду. При покупке имущества для перепродажи не нужно ждать ввода дома в эксплуатацию, идеальный вариант – продать его за несколько недель-месяцев до ввода по договору переуступки прав. Фокус в том, что не возрастут расходы и время ожидания сделки, поскольку не нужно будет оформлять объект в собственность, оплачивать услуги управляющей компании, а это – и деньги, и время.

4. При покупке жилья для сдачи в аренду нужно помнить о нескольких факторах. Во-первых, для такого рода инвестиций выгоднее покупать апартаменты, а не квартиры . По большому счету за такое же количество метров инвестор заплатит на 15-20% меньше. Во-вторых, нужно присмотреться к вариантам с отделкой, причем как white box, так и «под ключ». Если из комплексов с квартирами таких вариантов не так много, особенно говоря об эконом-сегменте, хоть их число и растет большими темпами, то в сегменте апартаментов их уже более половины (14,7 тысяч из 26,7 на ноябрь 2019 года). Отделка, безусловно, повысит стоимость недвижимости на 10-20 тысяч рублей за кв. м., но: а) ремонт будет качественным и у инвестора будет право потребовать доработать огрехи, иначе передаточный акт не будет подписан; б) ремонт при найме частной бригады обойдется дороже, поскольку застройщики в таких кейсах привлекают объемом; в) в ряде комплексов квартиры и/или апартаменты сдаются со встроенной кухней, а иногда и с полной меблировкой помещения.

5. Исходя из трендов рынка коммерческой недвижимости, помещения на первом этаже больших жилых комплексов простаивать не будут. Постепенно ритейл уходит в Интернет, на месте бутиков появляются небольшие супермаркеты, сдающие небольшие площади в субаренду, а популярные бренды объединяются в коллаборации в том числе для снижения арендной платы. Примеры – банк «Открытие» и Starbucks или Cofix и Tele2. При покупке коммерческой недвижимости в новостройке риски точно такие же, как и при покупке жилья. Вопрос только в прибыли проекта. Затратная часть заканчивается покупкой, поскольку ремонт в помещении каждый арендатор делает под себя и просит за него 2-4 месяца арендных каникул. Доходность же – в 1,5-3 раза больше, чем от жилья. Несмотря на то, что коммерческая недвижимость в новостройках может стоить несколько дороже жилых метров, эта покупка обязательно себя оправдает.


Подводя итог, нужно еще раз отметить, что стоит уделить особое внимание первому пункту. Главная и основная задача инвестора или его представителей – не прогадать с выбором застройщика. Несмотря на страхование покупок недвижимости и тот факт, что дом в любом случае будет достроен, можно потерять много времени, которое, как известно, самая дорогая валюта.

icon

166

Поделиться:

  • Поделиться статьей «Инвестиции в новостройки: простые правила»‎ вктонтакте
  • Поделиться статьей «Инвестиции в новостройки: простые правила»‎ в фейсбуке
  • Поделиться статьей «Инвестиции в новостройки: простые правила»‎ в инстаграмме