Образовательные статьи

Образовательные статьи

9 апреля 2020Павел Гущин

Индикаторы рынка жилья

Индикаторы рынка жилья
Недвижимость – это важная составляющая жизни любого человека в любой стране. Многие люди тратят около половины своего дохода на жилье. Это и улучшение жилищных условий, и расходы на новую мебель, бытовую технику и т.д. Кроме личных интересов сделки с недвижимостью одна из самых прибыльных отраслей бизнеса. По продаваемой и покупаемой недвижимости в стране можно судить о состоянии экономики государства в целом.

На рынке недвижимости выделяются две составляющие: первичный и вторичный рынок недвижимости. На первичном рынке недвижимость как товар выступает впервые. Основными продавцами в таком случае выступают государство или строительные компании — поставщики жилой и нежилой недвижимости. На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику — физическому или юридическому лицу.

Если индикаторы демонстрируют рост, это позитивно сказывается на динамике американской валюты, так как свидетельствует о развитии экономики. И наоборот, спад рынка жилья говорит о снижении доходов населения или о том, что инвесторы предпочитают придержать деньги, что говорит о неопределенности или слабости экономической ситуации, оказывая в свою очередь давление на доллар США.

Продажи новых домов (new home sales)

Индикатор отслеживает продажи новых одноквартирных домов в США и считается достаточно своевременным показателем дел на рынке недвижимости, так как регистрируется в момент подписания договора о намерениях. Случаи последующего отказа встречаются достаточно редко, поэтому обычно они статистически не значимы.

Продажи новых домов стимулируют огромные инвестиции, способствуют созданию рабочих мест, увеличению расходов и росту производства. Подрядчики берут кредиты на строительство, закупаются строительные материалы и нанимаются рабочие. Потом человек, купивший дом, начинает инвестировать в ремонт и обустройство жилья. Все это разогревает экономику.

Как только уровень покупки домов начинает устойчиво падать, следует бить тревогу во многих отраслях экономики. Банки снижают размеры кредитов на строительство, опасаясь дефолтов застройщиков. Инвестиции в строительство сокращаются, начинаются увольнения рабочих. Внезапно на горизонте появляется опасность спада экономической активности.

Продажи домов на вторичном рынке (existing home sales)

Представляет собой число бывших в употреблении домов и кондоминиумов, продажи которых были завершены в отчетном месяце. Соответствующие транзакции занимают большую часть активности на рынке недвижимости.

Хотя в процессе подобных операций не создается ничего нового, но, как правило, домохозяйства тратят значительные средства на мебель и ремонт новоприобретенного жилья, что позитивно для экономики. Продажи на вторичном рынке жилья неразрывно связаны с уровнем ставки по ипотечным кредитам. Однако позитивная реакция на снижение ставки следует с некоторым отставанием в пару месяцев.

Индикатор отслеживается настолько внимательно, потому что более 80% сделок с недвижимостью относится именно ко вторичному жилью. Уровень продаж на вторичном рынке сильно зависит от сезона – зимой снижается, а летом возрастает. Поэтому показатель текущего года обычно сравнивают с прошлым годом, или текущий месяц с тем же месяцем в прошлом году.

Индекс незавершенных продаж на рынке недвижимости США (pending home sales index)

Данные основываются на месячном изменении количества подписанных контрактов по недвижимости на вторичном рынке жилья. Количество договоров не входит в показатель продаж до окончания сделки. Как правило, сделка закрывается в течение 4-6 недель.

Простыми словами PHSI можно описать так: есть количество заключенных договоров на продажу жилья, которые не считаются как совершенная сделка, и есть уже совершенная продажа, когда поступила оплата. То есть, зная количество заключенных контрактов, можно прогнозировать рост или уменьшение продаж жилья. Индекс не включает в данные новое строительство. Фактически мы имеем дело с индексом, а точнее его процентным изменением относительно предшествующего месяца.

Рост количества продаж свидетельствует об улучшении финансового положения и росте уверенности потребителей. Даже не являясь производством, продажи домов обеспечивают риелторам прибыль и являются индикатором личных расходов и розничных продаж, т.к. люди будут совершать покупки для обустройства жилья.

Продажи на рынке жилья отражают общее состояние спроса на крупные покупки среди домохозяйств. Многие считают его также сильным и даже опережающим индикатором для всей экономики. А для инвестора сильная экономика и рост потребления — это сигнал к инвестициям в эту страну.
icon

13