Образовательные статьи

Образовательные статьи

4 марта 2020Алексей Кричевский

Эскроу-3. Банки, стройки и бумаги

Тема перехода российской строительной отрасли на проектное финансирование останется актуальной как минимум до 2022 года. Вкупе с действиями нового правительства страны она всеми силами старается не потерять свою популярность и остается в трендах запросов людей, подбирающих жилье в новостройках. При этом с момента окончательного перехода прошло 5 месяцев, а с момента запуска программы – целых восемь. Впрочем, это легко объяснимо: тема жилья будет волновать людей всегда, как и тема денег, сбережений, заработка либо потерь. Исходя из этого, было решено не останавливаться на первой и второй статье про эскроу, долевое строительство и переход на проектное финансирование, и дополнить его третьей, где уже можно зафиксировать какие-то результаты реформы на среднесрочном горизонте и, основываясь на фактах, предположить, как дальше будет развиваться ситуация на рынке строительства жилья России.

Справился ли переход с главной целью?

Итак, можно точно сказать, что со своей главной функцией – через перевод строительства на проектное финансирование убрать с рынка мошенников – властные структуры справились на 100%. Изучив нынешнее положение вещей на рынке, эксперты смело констатируют, что проблем с сотнями тысяч возникших обманутых дольщиков ждать не придется, поскольку все кейсы по строительству теперь на контроле у банковских структур. Другой вопрос, что из-за неправильно составленных смет, проблем с поставками, колебаний валютных курсов может пострадать срок строительства, но в любом случае уже не будет кейсов, когда людям приходится по 10-12 лет ждать получения ключей от своей квартиры.

Разбирать стоит другие пункты, в которые простые покупатели, как правило, не смотрят.

По состоянию на февраль 2020 года в России работает 3,4 тысячи застройщиков. Ими возводится более 100 млн. кв. м. жилья. 2,2 тысячи из них получили разрешение на продолжение продаж через долевое участие, достигнув необходимых результатов по степени готовности и объему проданных юнитов. Но более 350 компаний не смогли ни добиться разрешения на возведение объектов по старым правилам, ни получить проектное финансирование. Это более 11% девелоперов. Как правило, это небольшие застройщики местного значения, возводившие 3-4 дома. Но в любом случае общая площадь застройки составит не менее 4 млн. кв. м. И перед клиентами таких компаний, как и перед самими застройщиками, встает вопрос – как быть дальше? Строительство начато, определенные объемы уже проданы, денежные средства с них направлены на дальнейшую стройку, но в итоге компания оказалась в подвешенном состоянии. Банки тормозят процессы из-за низкой ликвидности проекта, что характерно для регионов, особенно отдаленных, или выставляют неподъемные для акционеров условия, когда строители не просто не смогут на этом заработать, а еще и останутся должны банку. При этом такие случаи сейчас становятся нормой, когда из-за стоимости кредитов маржинальность бизнеса падает до минимальных уровней.

Более того, нет уверенности в том, что все проекты, начатые компаниями, которые смогли пройти барьер для того, чтобы осуществлять продажи по старому законодательству, будут закончены, не говоря уже о срывах сроков. По усредненной статистике проекты по возведению жилых домов выдают ключи покупателям на три месяца позже запланированных сроков. И от масштабных потерь девелоперов спасает то, что в суд за компенсацией обращается не более четверти пострадавших.

За 2019 год более 500 застройщиков прекратили свою деятельность, объявив себя банкротом или просто закрыв юридическое лицо. Налицо масштабная консолидация отрасли, что в определенной степени будет мешать добросовестной конкуренции, поскольку небольшие компании будут постепенно выдавливаться с рынка китами, которые имеют свои собственные производства необходимых материалов для строительства. Для примера – 64% всех проданных объемов в Москве приходятся на топ-10 застройщиков города. По прогнозам аналитиков, этот показатель будет равен 80% к 2025 году – принцип Парето в действии. Небольшие компании активно поглощаются крупными игроками рынка, поскольку не могут выжить без помощи, либо переходят под крыло богатых компаний, переоткрываясь как франшиза.

При этом далеко не идеально идут дела и у тех компаний, чьему статусу ничего не грозит, а именно – у топ-20 застройщиков России и ряда строителей рядом с этим списком. Ставки проектного финансирования доходят до 25% годовых, что подчистую съедает прибыль компаний. Реализация любого проекта – минимум полтора года, при этом необходимо иметь определенный процент от стоимости проекта на счетах. Какой именно – зависит от банка. При этом банки получают тройную выгоду из всей истории с реформой долевого строительства:
- они выдают кредиты строительным компаниям под крайне высокий процент;
- они получают в пользование денежные средства покупателей, которые открывают счета-эскроу, при этом банки стараются стимулировать застройщиков, которым были выданы денежные средства под залог стройки, склонять покупателей к открытию счета именно там;
- они выдают ипотечные кредиты, по поводу которых уже идет тяжелая и бурная дискуссия в новом правительстве.
Очень забавной видится история с ипотекой, поскольку фактически банк на свои же денежные средства получает проценты. Но деньги никуда из банка не уходили.

Если с покупателями все несколько проще, поскольку вместе с ипотечной ставкой снижается и покупательская способность населения, где, впрочем, нет прямой корреляции, то застройщики пошли иным путем.

Еще в прошлом году вышел материал , который частично приоткрывал пути отхода для застройщиков. На текущий момент мы видим активную реализацию этих мыслей.

Только за февраль 2020 года девелоперы выпустили облигаций на сумму более 15 миллиардов рублей. ГК «Самолет» запустил в оборот бумаги на 6 млрд. рублей, «Брусника» - на 5 млрд. рублей, застройщик из Санкт-Петербурга «Легенда Intellegent Development» - на 2 млрд. При этом купонная ставка каждой из этих бумаг не менее 10% годовых.

О чем это говорит?

О том, что теперь девелоперы берут в долг под проценты у населения, несмотря на то, что эта практика не нова – несколько выпусков облигаций ПИК и ЛСР уже торгуются на Мосбирже более 10 лет, а для «Самолета» это также не первый выпуск, но раньше объемы были в 2-3 раза меньше. Если ставка по облигациям около 11% годовых, значит кредиты банков стоят дороже, причем не на 0,5-1%, поскольку тогда бы проще было войти в проектное финансирование. И вновь получается очень интересная ситуация: люди дают деньги застройщику в долг под проценты, чтобы он построил дома, где эти же люди купят квартиры. И это при том, что в среднем по стране цены на новостройки за 2019 год выросли минимум на 5-7%, а в Москве – с 280 тысяч рублей за кв. м. в среднем до 310 тысяч, переписав все прошлые рекорды.

Если пытаться подвести итог под всей темой эскроу, то основным выводом будет факт того, что история с переходом на проектное финансирование только начинает раскручиваться, и к концу 2020 года однозначно будут новые кейсы для подробного разбора.

icon

3