1 июля произошел переход на счета эскроу. В одной из статей этот переход подробно разбирался. С того времени прошло несколько месяцев, есть некоторая база для анализа и прогноза на дальнейшее развитие этой системы.
Изначально механизм эскроу задумывался как средство для борьбы с недобросовестными застройщиками. В целом, это логичный сценарий развития событий после банкротств СУ-155 и Urban Group, когда количество обманутых дольщиков исчислялось десятками тысяч и расходы по достройке легли на бюджеты, в особенности на подмосковный, поскольку все объекты Urban Group находились в юрисдикции Московской области, а офисы продаж не пустели даже во время набиравшей обороты паники. Причем интересно, что объекты СУ-155 отчасти были закреплены за Urban Group, как, например, жилой комплекс рядом с «Лайково», что находится во Власихе рядом с Одинцово.
Как метод для очистки рынка от мошенников эскроу подошел идеально.
Цены на недвижимость
Проблема несколько в другом. Во-первых, информационная атака на покупателей сыграла свою роль. Всевозможные СМИ трубили о взлете цен на новостройки с июля, причем некоторые эксперты предрекали повышение до 40%.
Правда оказалась в том, что большинство крупных игроков учла потерю бесплатных денег покупателей еще на стартах продаж. Посему рост за 4 месяца, по замерам «Домофонда», составил 4%, а не 10-20, как предсказывали средства массовой информации и эксперты. По большому счету, это нормальное повышение, если принять во внимание возросшие расходы, стоимость денег, инфляцию и необходимость ускорять процесс строительства до октября, чтобы успеть вписаться в рамки, оставлявшие возможность достраивать объект через договора долевого участия.
Игры в дочки-матери
Постепенно стало понятно, что переход был не таким уж гладким, как могло показаться изначально.
Схема с искусственной продажей девелопером определенного объема квартир и/или коммерческих помещений не нова. Иногда она использовалась для оплаты услуг строительных компаний, иногда – для последующей продажи не на этапе котлована, а на завершающей стадии строительства. Плюс это была возможность показать покупателям, что определенный объем квартир действительно выкуплен, что иногда играло значимую роль, если комплекс находится не в самом удобном месте. Бывали и случаи, когда покупатель старался максимально изучить застройщика, включая запрос в Росреестр на проданные компанией объемы. Видя информацию о существенном количестве ДДУ, он мог принять решение в пользу изучаемого комплекса.
В контексте же перехода на эскроу «продажа» лотов стала в определенной степени необходимостью, особенно для тех проектов, которые либо только запустились, либо не планировали выводить объемы в продажу до определенной степени готовности стройки. Такое часто встречалось в середине 10-ых на рынке элитного жилья – девелопер просто не выводил на рынок квартиры до 80%-ной степени готовности дома, чтобы заработать минимум в полтора раза больше на продажах, чем при выводе на нулевом цикле. Негативный пример такого кейса – ЖК «Негоциантъ» на Большой Якиманке, на строительство которого владелец «Корпорации развития территорий» Юрий Гусев в 2014 году незадолго до кризиса взял долларовый кредит в банке «Открытие», так и не выпустив объект в продажу.
В контексте эскроу и ДДУ делалось это крайне просто – дочернее предприятие застройщика заключает договора долевого участия на то количество квартир, необходимое для того, чтобы перешагнуть планку в 30% проданного объема для сохранения возможности работать через долевое строительство. Иногда, чтобы это не так сильно бросалось в глаза, привлекались еще несколько юридических лиц, в ряде случаев даже не связанных напрямую с девелопером. При этом купленные таким способом объемы тут же выводились обратно на рынок. Продаются они или напрямую от застройщика через переоформление ДДУ, или через стандартные платформы по продаже недвижимости.
С января по конец сентября юридические лица купили квартир по ДДУ на 82 миллиарда рублей. Причем в пиковом месяце – июне – сделок с юридическими лицами было больше 11000, тогда как физические лица купили всего около 5200 квартир.
По сути это вынужденный шаг многих небольших застройщиков. Не имея возможности оперативно распродать нужный объем, даже с такой информационной поддержкой, имевшей место весной и в начале лета, им приходилось делать своеобразный «ход конем». Правда, им не преминули воспользоваться и "киты". При этом законы здесь нарушаются разве что этические – запретов на продажу объемов аффилированным юридическим лицам нет.
Банкротства и консолидация
Но ряд компаний все-таки не смог влезть в поезд под названием «долевое строительство». Статистика не врет: с января по сентябрь текущего года в России обанкротилось уже 133 застройщика, причем за весь 2018 год – 150, из которых 33 проходили одну из стадий банкротства, а прогноза на 2020 год - более 200. В большинстве своем эти компании строили не более четырех домов и не имели ни собственных ресурсов для достройки объектов за свой счет, ни возможности сделать это через проектное финансирование – слишком дорого стоили бы деньги и, как бы странно это не звучало, строители работали бы себе в убыток, причем солидный: по данным ряда СМИ, проектное кредитование с учетом всех комиссий может доходить до 20% годовых.
У тех строительных компаний, которые в состоянии строить дома за свой счет, может появиться другая проблема – возможный запрет на точечную застройку, речь о котором завел спикер Государственной Думы Вячеслав Володин во время правительственного часа с вице-премьером по строительству Виталием Мутко. Тогда под ударом окажутся не только региональные компании, которые стараются выбрать более ликвидные локации и, в ряде кейсов, расселить близлежащие полуразрушенные дома, но и известные федеральные холдинги, как, например, ГК «Эталон» со своими популярными проектами «Счастье». Это одно- или двухсекционные дома не более 17 этажей в обжитых районах с сильной инфраструктурой.
Кому это на руку? Однозначно крупным игрокам рынка. Свежий пример - ГК ПИК запустил франшизу, по которой помогает решать вопросы с проектным финансированием и всячески переделывает франчайзи под свои стандарты. Соответственно, в ближайшие годы будем видеть еще больше банкротств и/или новостей о поглощениях.
Деньги стоят денег
Причины отказов банков в кредитах либо отказов самих небольших компаний-застройщиков от проектного финансирования очевидны – большая стоимость кредитования и сложности с рентабельностью и ликвидностью из-за перехода от бесплатных денежных средств дольщиков к платным – банков. Как выходить из ситуации? Либо банкротиться, либо переходить под крыло крупной корпорации, либо искать альтернативные методы решения вопроса.
Сейчас на рынке ценных бумаг мы видим большой приток как простых граждан из-за падающих ставок по вкладам, так и тех, о ком идет речь – застройщиков. Помимо акций и облигаций девелоперов масштабов ЛСР и ПИК, мы видим долговые бумаги региональных компаний, причем чуть ли не под 15% годовых. Получается, выпускать облигации с таким купонным доходом выгоднее, чем брать кредиты в банках. Вот только есть загвоздка – строительство вновь оплачивают граждане, пусть теперь и под проценты. А при техническом дефолте и последующем банкротстве эмитента держатели облигаций – пятые в очереди кредиторов. Хуже дела только у тех, кто держал акции компании – они в очереди кредиторов последние.
Вопрос фиксированной ставки кредитования строительства для девелоперов поднимался не раз, но пока какого-либо компромисса найдено не было. Единичные случаи в виде скидок «Сбербанка» на ипотеку как бонус застройщику рассматривать не стоит, поскольку они еще не переросли в тренд.
Поэтапное раскрытие эскроу. «Назад в будущее»?
Одним из следствий перехода на эскроу стал некий конфликт интересов банков и застройщиков. При наполнении счетов эскроу тело долга увеличивается, так как застройщик не имеет к ним доступа, а банк получает двойную выгоду – и пользуется деньгами покупателей, и получает приличный доход с финансирования строительства. Разумеется, девелоперы не в восторге от этой ситуации и пытаются продавить поэтапное раскрытие счетов.
Понять предпринимателей нетрудно. Другое дело, что руководство Минстроя открыто говорит, что поправки такого плана еще не разрабатывались, а Центральный Банк вообще против поэтапного раскрытия. К этому можно добавить и право дольщика расторгнуть сделку без объяснения причин на любом этапе строительства.
С одной стороны, ЦБ действует исходя из первоначальной функции эскроу – защиты денежных средств покупателей и решения проблемы обманутых дольщиков. С другой – есть риск затяжек в сроках строительства ввиду как недостаточного финансирования, так и более тяжелых финансовых последствий для девелопера. При этом дольщики защищены Агентством Страхования Вкладов, пусть и сумма в 10 миллионов рублей не покроет всех гипотетических убытков покупателей квартир дороже этой суммы, а банки и дальше спокойно могут распоряжаться деньгами покупателей. При этом банки могут настоятельно рекомендовать кредитуемому предприятию отправлять покупателей именно в свои отделения для открытия эскроу-счета, и это также будет в интересах застройщика – банк пообещает снижение процентной ставки через достижение каких-либо показателей.
Если добавить в уравнение ипотеку, темпы роста которой достигнут 15% за год (ипотечный портфель за неполный 2019 год прибавил 700 миллиардов рублей и вырос до 7,2 триллиона) – у банка тройной профит: деньги дольщиков, кредит застройщику и ипотечный кредит. Не заставит ли это девелоперов взвинтить цены, как обещали весной?
Что в итоге?
Эскроу, безусловно, запустил процесс очистки рынка недвижимости от недобросовестных застройщиков. Но вместе с этим к законодателям есть ряд вопросов, которые нужно решить:
- как быть небольшим компаниям, особенно в свете возможного запрета на точечную застройку?
- что делать с безвозмездным пользованием банками денежных средств дольщиков и как решать проблему накапливаемого долга при наполнении эскроу-счетов и отсутствии у застройщика доступа к деньгам?
- как найти компромисс застройщикам и банкам по ставке кредитования, особенно учитывая, что заемные средства по облигациям защищены намного меньше эскроу-счетов и под удар вновь ставят простых граждан?
- не приведет ли консолидация первичного рынка недвижимости к манипулированию стоимостью объектов?
- как законодательно можно было допустить массовые «продажи самим себе» лотов для того, чтобы получить заключение о соответствии критериям?
