Снижение ключевой ставки ЦБ РФ повлекло за собой падение доходности банковских вкладов и депозитов, а также облигаций федерального займа – самых надежных долговых ценных бумаг в стране. Дополнительной нагрузкой на ОФЗ становится активность иностранных инвесторов, у которых ставки ЦБ или рядом с нулем, или вовсе отрицательная. Соответственно, падает и доходность бумаги, так как выкупать ее приходится ощутимо дороже номинала.
Эти тезисы, по мнению руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко, простимулируют инвесторов покупать жилую недвижимость для сдачи в аренду.
Если обратить внимание на динамику продаж недвижимости в Москве, можно заметить падение спроса по всем трем ключевым показателям – новостройки, вторичка и ипотека. Даже при снижении ставок ипотека не стала намного популярнее. Причина несколько глубже, чем процентые ставки – слишком большой разрыв между доходами населения и стоимостью недвижимости в столице. При этом нивелирования этого разрыва ждать в ближайшие годы бессмысленно – доходы так резко не вырастут, а цены на жилье если и будут снижаться, то незначительно.
Но падение ключевой ставки также провоцирует и снижение доходности как по вкладам, так и по облигациям. Если еще в 2014 году депозиты в банках могли принести до 15% годовых, а облигации – и до 20%, то сейчас даже с депозитом размером в приличную квартиру клиент банка вряд ли получит доходность больше 5-6%. Примерно так же опускается и купонный доход облигаций.
По мнению аналитиков IRN.RU, снижение ставок может спровоцировать выход на рынок недвижимости инвесторов, выводящих денежные средства из банковского сектора, а также закрывающих кейсы с облигациями. В 2019-2020 году кончаются сроки пятилетних депозитов, и, не желая вкладывать деньги в банки под 3-5% годовых, состоятельные граждане обратят внимание на арендный бизнес.
Сдача в аренду жилья в Москве сможет покрыть инфляцию, чего не скажешь о банковских депозитах. Доходность в 4-6% выглядит для инвесторов привлекательнее. При этом ставки на аренду жилья в столице постоянно растут на 5-7% в год, что наряду со схожим ростом цен на недвижимость даст еще и прибыль сверх инфляции. При этом речь идет именно о жилой недвижимости, а не о коммерческой, доходность которой в среднем 7-10%, а в некоторых кейсах доходит до 12% даже без учета индексации.
Таким образом, снижение ключевой ставки вряд ли облегчит задачу покупки жилья тем, кто планирует использовать его для собственного проживания, но может стимулировать арендный рынок развиваться.
