Все чаще инвесторы задаются вопросом: что принесет больший доход - апартаменты или квартира? Стоит поподробнее разобрать разницу между ними.
Если в конце нулевых и начале 10-х годов в Москве комплексы апартаментов появлялись преимущественно в пределах Садового кольца (не считая ММДЦ «Москва-Сити»), то сейчас проекты такого плана стали появляться на границе и с Московской областью. Происходит это по трем основным причинам:
1. Отсутствие необходимости смены назначения земельных угодий под строительство – застройщики спокойно возводят дома на участках, которые не были предназначены для жилищного многоэтажного строительства;
2. Сокращение издержек на социальную инфраструктуру: школ, детских садов и поликлиник. При строительстве нежилого комплекса их обязательное возведение не требуется;
3. Высокий спрос на гипотетически жилые помещения, но с дисконтом от цен на квартиры.
По большому счету, на этих факторах разница для застройщика заканчивается, поскольку подавляющее большинство современных апартаментов возводятся по тому же принципу, что и обычные жилые комплексы. Техническое отличие в них только одно – в статусе помещений. Разница же для конечного потребителя или покупателя куда больше. С точки зрения инвестиции апартаменты смотрятся привлекательнее, чем обычное жилье. И вот почему:
Цена апартаментов примерно на 15-20% ниже, чем цена точно такой же квартиры. При четко обозначенном бюджете это дает возможность взять помещение несколько больше и, как следствие, получать большую сумму за сдачу в аренду.
Апартаменты могут быть не только жильем. Согласно Федеральному закону от 15 апреля 2019 года №59-ФЗ «О внесении изменений в статью 17 Жилищного кодекса Российской Федерации», который вступает в силу с 1 октября текущего года, в многоквартирных домах больше не смогут быть размещены хостелы или предоставляться другие гостиничные услуги, если это жилое помещение. Для открытия такого предприятия в квартире необходимо будет переводить ее в нежилой фонд, что вызовет массу проблем с соседями и разрешениями – от проверок по СанПиНу Роспотребнадзором до шумоизоляции и жалоб соседей.
С апартаментами такой проблемы нет. Это изначально нежилое помещение, которое может использоваться для коммерческой деятельности. С другой стороны, это может доставить неудобства людям, которые будут снимать это помещение. Проживая в апартаментах, хозяин ничего не сможет сделать с шумными соседями или заведениями увеселительного характера типа кальянных. Причина проста – это нежилое помещение.
По закону полиция ничего с этим сделать не сможет. За примерами здесь далеко ходить не нужно – жители комплекса «Город столиц» в ММДЦ «Москва-Сити» безуспешно бьются с огромным количеством офисов в комплексе, но с юридической точки зрения они ничего с этим не сделают.
КОММЕРЧЕСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ
И гостиничные услуги
С развитием таких сервисов, как Booking, TripAdvisor или Trivago, у владельцев квартир и помещений появилась возможность зарабатывать на аренде намного больше, чем сдавая ее помесячно.
Например, с условным бюджетом покупки в 5 млн рублей покупатель может себе позволить однокомнатную квартиру на окраине столицы и сдать ее примерно за 25 тысяч в месяц, при этом потратив порядка 500 тысяч на минимальный косметический ремонт и новую мебель.
При условии, что договор аренды заключается на 11 месяцев, чтобы не регистрировать его и не платить 13% подоходного налога или 4-6% при условии, что покупатель зарегистрирован как самозанятый, доходность будет составлять 300 тысяч в год. Чтобы полностью окупить затраты на квартиру, нужно примерно 18,5 лет при условии, что не возникнет никаких дополнительных затрат и сдаваемый объект будет постоянно занят.
Апартаменты же дают больше пространства для маневра. За те же деньги покупатель сможет получить либо полноценную двухкомнатную квартиру, либо евродвушку (формат с объединенной кухней и гостиной). Потратив примерно те же деньги на отделку и мебель, как объект для сдачи в аренду она будет стоить дороже вышеописанной квартиры. При этом нужно учитывать, что большинство апарт-комплексов уже сдаются с готовой отделкой. С такими вводными аренда будет приносить порядка 30-35 тысяч в месяц. Пользуясь сервисами и платформами для посуточной аренды, можно довести ежемесячную доходность до 50 тысяч. Таким образом, проект может полностью окупить себя за 9-10 лет – горизонт гораздо более характерный для коммерческой недвижимости, чем для жилой.
ЧТО ЕЩЕ
Особенности владения апартаментами
В апартаментах разрешена временная пятилетняя регистрация, что играет на руку потенциальным инвесторам. Она даст возможность «привязывать» арендаторов к определенной локации, особенно когда речь идет о семьях с детьми.
Разница в налоге на недвижимость примерно в 2-2,5 раза меньше, чем на квартиру. При описанной выше доходности эта разница будет несущественна даже в связке с коммунальными услугами, которые, как правило, арендодатель старается или включить в арендную плату поверх заявленной цены, или просто либо полностью перевести это обязательство на арендатора, или поделить платежи в каком-то процентном соотношении.
Местоположения комплексов апартаментов не хуже, а где-то даже и лучше жилых комплексов. С точки зрения транспортной доступности это очевидный плюс.
На фоне перечисленных преимуществ не самая лучшая ликвидность сегмента апартаментов будет выглядеть довольно большим минусом. При покупке такого объекта инвестор должен понимать, что при необходимости избавиться от него будет несколько сложнее, чем от простой квартиры, но, учитывая темпы роста рынка апартаментов, эта проблема не должна становиться серьезной. По данным агентства «Метриум», за второй квартал 2019 года предложение на рынке апартаментов сократилось на 6%, а за первое полугодие 2019 года – на 13%, хотя только за второй квартал текущего года на рынок вышли 4 комплекса на старте продаж. При этом примерно на 20% сократилось предложение в массовом сегменте, который, на сегодняшний день, составляет четверть предложений рынка. Повышенный спрос привел к увеличению цены за кв. м. на 4% за полгода – со 172 тысяч рублей до 178 тысяч в массовом сегменте.
