Образовательные статьи

Образовательные статьи

11 декабря 2019Алексей Кричевский

Апарт-отели. Сущность, привлекательность, актуальность

Апарт-отели – относительно новый сегмент на рынке недвижимости в России. Разбираемся, что это и как работает.


Рынок гостиничных услуг постепенно становится все шире и разнообразнее. Раньше в основном мы пользовались бронированием номеров в гостиницах, постепенно стали набирать популярность квартиры посуточно, хостелы, гостевые дома. Сейчас же на широкий рынок выходит новый кейс – апарт-отели.


Что такое апарт-отель?


Если смотреть на очевидные вещи, то это некий коктейль из апартаментов и отеля. Суть его состоит в следующем.

По своему назначению апартаменты – это нежилые помещения. Именно поэтому инвесторы постепенно переходят из квартир в апартаменты, поскольку для легального оказания гостиничных услуг квартиры не подойдут – их придется переводить в нежилой фонд, что зачастую сделать довольно проблематично. В целом, разница между квартирами и апартаментами уже достаточно освещена.

Апарт-отель – это комплекс апартаментов с гостиничной инфраструктурой. А него могут входить круглосуточная охрана, уборка, химчистка, питание в номер/апартамент и другие услуги. Их перечень зависит от двух пунктов:
- от управляющей компании – компании, с которой инвестор заключает договор управления недвижимостью;
- от проекта застройщика. Он может содержать в себе практически любые варанты инфраструктурного наполнения. К примеру, несколько первых этажей могут быть отданы под сервисные и гостиничные услуги, конференц-залы, офисы, рестораны, на подземных этажах могут располагаться паркинги с мойкой.


В чем интерес проекта для инвестора?


Фактически в том же, как и везде – извлечение прибыли. При передаче отельеру апартамента в управление, инвестор получает определенный доход, но также может сдавать его сам без ее помощи. При этом такая недвижимость так же, как и другие виды, дорожает в цене по мере строительства, причем в ряде случаев – даже быстрее и больше, чем те же квартиры. Но необходимо иметь четкое представление об инфраструктуре района, поскольку на долгий срок апартаменты в таких комплексах может снять, к примеру, компания, чей офис находится либо в паре минут пешком, либо в том же здании. Такие случаи широко распространены в ММДЦ «Москва-Сити» за той лишь разницей, что в башнях «Сити» нет такого количества услуг, как в апарт-отелях. Рядом с отелем должна быть станция метро, какие-либо крупные жилые комплексы, масштабные «центры притяжения» типа больших инфраструктурных объектов или офисных центров класса А.

Как правило, управляющая компания предоставляет несколько программ доходности для инвестора. И здесь будет понятно, насколько актуально инвестировать в такого рода кейсы.


Какова доходность таких проектов и стоит ли в них вкладываться?


Очень многое будет зависеть от управляющей компании. К тому же в разных строящихся апарт-отелях разные кейсы предлагаются застройщиками. Начнем со второго.

В большинстве строящихся апарт-отелей помещения сдаются в двух исполнениях – в отделке «под ключ», но без мебели с опцией ее закупки за дополнительную плату, и в полностью «упакованном» виде, с мебелью и бытовой техникой. Учитывая, что речь идет об апартаментах гостиничного типа, где каждый квадратный метр будет иметь очень большой вес, поскольку номера в основном предлагаются не более 30 кв. м., полная комплектация номера может обойтись в 600-700 тысяч рублей. Соответственно, удобнее покупать недвижимость с уже включенной в стоимость мебелью. Она уже будет подогнана под помещение, фактически это будет мебель под заказ.

Управляющие компании предлагают два варианта работы, которые уже могут разбиваться на подварианты. Либо апартамент сдается на долгосрочной основе, либо посуточно. И, разумеется, определенную часть дохода отельер будет забирать себе. Как правило, этот показатель равен 15-25% от дохода инвестора до налогообложения. Разумеется, выгоднее сдавать номер посуточно, но и здесь нужно понимать, что будет брать на себя управляющая компания и будет ли она нести материальную ответственность за порчу техники и мебели.

Если разбирать на примерах, получится следующая картина.

Инвестору предлагается апартамент-студия в двух разных апарт-отелях за 7 миллионов площадью 27 кв м., с мебелью и техникой он обойдется в 7,5 миллиона. В одном из отелей управляющая компания сдаст его за 50 тысяч рублей в месяц и возьмет за это 20% комиссии ежемесячно. Во втором предлагается три программы посуточной сдачи с доходностью в зависимости от загрузки. Вилка этих программ – от 45 до 65 тысяч до уплаты налогов уже после вычета услуг оператора.



Выводы


Апарт-отели – интересный сегмент для консервативных инвесторов, который будет постепенно набирать популярность среди людей, которые будут выводить деньги с депозитов и перекладывать в недвижимость. К тому же нужно помнить о том, что на котловане стоимость номера будет на порядок меньше, чем перед госкомиссией или сдачей в эксплуатацию. Но нужно заранее ознакомиться с инфраструктурой района и условиями управляющей компании, поскольку в этом может быть загвоздка. Также нужно помнить, что «раскрутка» любого бренда занимает какое-то время, поэтому, скажем, в первый год не стоит рассчитывать на вышеуказанные показатели доходности при посуточной сдаче. Но, так или иначе, этот сегмент рынка будет интереснее, чем простая покупка квартиры для последующей ее сдачи.

icon

144